Mietzweck und öffentliches Recht: Baugenehmigung, Konzession und Nutzungsuntersagung im Gewerbemietverhältnis - online

Abgrenzung Wohnraum- von Gewerberaummiete anhand des Mietzwecks

• Wohnraum: nur an natürliche Personen, Lebensmittelpunkt


• Gewerberaum: Unternehmen, Vereine und Kommunen können nicht „wohnen", z. B. bei Unterbringung Geflüchteter


• Mischmietverhältnisse: Schwerpunkttheorie des BGH


• Gewerbliche Weitervermietung gem. § 565 BGB; Sonderfall öffentlicher und sozialer Träger (§ 578 Abs. 3 BGB)


• Möglichkeiten der Vertragsgestaltung

Mietzweck und öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der Nutzung

• Grundlagen: Kardinalpflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB im Lichte der BGH-Rechtsprechung


• Genehmigungsfähigkeit und Zwecktauglichkeit als Risiko des Vermieters, auch bei Nutzungsänderungen


• Risiken der Vertragsparteien: Minderung, Schadensersatz, Kündigung, Garantiehaftung


• Update Rechtsprechung: Abgrenzung der Risikosphären von Mieter und Vermieter
  
  
  
  • Vermieter: Zusammenhang der Nutzung mit baulicher Beschaffenheit und Lage der Mietsache
  
  
  • Mieter: persönliche, verhaltensbezogene und betriebsbezogene Umstände
  
  
  
  

Verwaltungsverfahren und Mietverhältnis

• Wann behördliches Handeln durchschlägt: Anhörung, Beanstandung, Nutzungsuntersagung, Bestandskraft


• Duldung rechtswidriger Nutzung und Bestandsschutz


• Lang andauernde Rechtsunsicherheit, etwa bei jahrelangem Rechtsstreit


• Nutzungsänderung: Variationsbreite der Baugenehmigung, laufendes Genehmigungsverfahren


• Genehmigungsrisiko bei Umbau und Mieterausbau

Aktuelle öffentlich-rechtliche Fallgruppen in Praxis und Rechtsprechung

• Bauplanungsrecht: Zulässigkeit der Nutzung im Baugebiet, z. B. Flüchtlingsunterkunft im Wohngebiet


• Bauordnungsrecht: Brandschutz, Stellplatznachweis, Abluftanlagen


• Gaststätten- und Gewerberecht: konzessionsfähiger Zustand, Erlaubnis, Konzessionsentzug


• Glücksspielrecht: Mindestabstände von Spielhallen


• Arbeitsstättenrecht (Raumtemperatur) und Bodenschutzrecht (Altlasten)


• Behördliche Betriebsschließungen (Corona) und Krisenfolgen (Ukraine-Krieg):


• Mangel oder Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)?

Vertragsgestaltung

• Gewährleistungsausschlüsse für behördliche Auflagen und Genehmigungen


• Genehmigungsvorbehalt: aufschiebende und auflösende Bedingungen


• Mieter-AGB: Kündigungsrechte bei Bau- und Veränderungssperren oder Auflagen, Erweiterung des Mietzwecks


• Abstimmung von Mietzweck und Konkurrenzschutz