Wohnraummietrecht - Modernisierungsankündigung und Mieterhöhung

a)    Modernisierungsankündigung und mit Anpassungsgesetz

Zum 18. Dezember 2018 ist das mit Anpassungsgesetz in Kraft getreten. Mit diesem Gesetz wurden vor allem die Vorschriften über die Modernisierung und die Umlage der hierfür entstehenden Kosten geändert. Insbesondere wurde die Umlagemöglichkeit des Vermieters auf den Mieter von 11 % der Modernisierungskosten jährlich auf 8 % der Modernisierungskosten jährlich gesenkt und zudem in § 559 Abs. 3a BGB noch eine Kappungsgrenze eingerichtet. Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nun sieht vor, dass die alte Umlagehöhe von 11 % Anwendung findet, wenn die Modernisierungsankündigung dem Mieter bis zum 31.12.2018 zugegangen ist.

Diese Übergangsvorschrift hatte die Befürchtung aufkommen lassen, dass Vermieter, die sich noch die hohe Umlagemöglichkeit sichern wollen, umfassende Modernisierung Ankündigung vornehmen, nur um die Frist zu wahren. Die so zu sagen Vorratsankündigungen würden dann nichtzutreffend und umfassend korrigiert werden, aber die Frist wäre möglicherweise hierdurch gewahrt. Eine solche Vorgehensweise wurde teilweise in der lit. Radtour als rechtsmissbräuchlich angesehen. Um dies klären zu lassen, erhob ein Mieterverein vor dem OLG München eine entsprechende Musterklage. Das OLG München gab dem Mieterverein recht. Der BGH hingegen, ob im Rahmen der Revision die Entscheidung auf und wiegten wies die Klage ab.

Der BGH (Urteil vom 18.03.2021, VIII ZR 305/19,GE 2021, 621 = WuM 2021, 354 = NZM 2021, 463) hat deutlich gemacht, dass es nicht darauf ankommt, ob die Ankündigung zeitnah zum Baubeginn erfolgt. Er hat deutlich gemacht, dass die Frist in § 555c Abs. 1 S. 1 BGB eine Mindest-Ankündigungsfrist ist. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass der Vermieter eine Ankündigung auf früher vornehmen. Es kommt lediglich darauf an, dass der Vermieter in der Lage ist, aufgrund des konkreten Planungsstandes die Angaben zu machen, die § 555c Abs. 1 S. 2 BGB ihm abverlangt. Wenn er also aufgrund des Planungsstandes sagen kann, wann welche Bauabschnitte beginnen werden, welche voraussichtlichen Kosten zu erwarten sind IDC. Dann kann er die Ankündigung auch zu einem erheblich früheren Zeitpunkt vornehmen. Das dient nicht nur seiner Planungssicherheit, sondern ermöglicht auch dem Mieter, rechtzeitig darüber nachzudenken, ob er die Modernisierungsmaßnahme insbesondere bei Modernisierungen hinnehmen will oder ob er das Mietverhältnis beenden möchte. Dabei nimmt es der BGH bewusst hin, dass bei einer längeren Ankündigung (hier elf Monate zuvor) Baubeginn und Bauende von den angekündigten Zeiten abweichen können. Schon das Gesetz nimmt dies seinem Wortlaut nach hin, wenn es dort den voraussichtlichen Baubeginn verlangt. In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter zudem angekündigt, vier Wochen vor Beginn der jeweiligen Arbeiten den Mietern hierüber Bescheid zu geben. Das sah der BGH als ausreichende Vorbereitungsmöglichkeit für den Mieter für die jeweilige Einzelmaßnahme an. Absatz Bedenken sind noch aufgeworfen worden, weil aufgrund eines längeren Zeitablaufes (hier gesamte Bauzeit vier Jahre) die zunächst kalkulierten Baukosten möglicherweise überschritten werden. Auch hierin sei der BGH kein Problem. Tatsächlich tat sich auch gar kein Problem auf, da der Vermieter einen konkreten Mieterhöhungsbetrag angekündigt hatte und erklärt hatte, dass er im Falle einer Preiserhöhung jedenfalls nicht mehr umlegen werde. Somit hatte der Mieter seiner Planungssicherheit. 

Schließlich machte der BGH in seiner Entscheidung deutlich, dass dann, wenn eine so langfristige Ankündigung zufällig mit einer Gesetzesänderung zusammenfällt, hierin kein Rechtsmissbrauch liegen kann, wenn es sich um eine zulässige Ankündigung handelt. Nur weil das Gesetz eine Änderung findet, muss der Vermieter nicht in seinen Rechten beschnitten werden, jedenfalls nicht mehr als dies im Interesse des Mieters auch möglich ist.

b)    Ettappenweise Mieterhöhung nach Modernisierung?

Will der Vermieter unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen im Paket vornehmen, so kommt es nicht selten vor, dass er diese gemeinschaftlich angekündigt, um die Mieter auch den Eindruck zu vermitteln, welche Arbeiten auf ihn zukommen werden. Es sieht also davon ab, die Maßnahmen scheibchenweise anzukündigen. Da aber grundsätzlich für eine Mieterhöhung nach § 559, 559b BGB die Arbeiten abgeschlossen sein müssen, stellt sich die Frage, ob der Vermieter mit einer Mieterhöhung warten muss, bis sämtliche Arbeiten ausgeführt sind, also der letzte Hammerschlag geführt ist.

Der Bgh (Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 5/20, WuM 2021, 371 = NJW-RR 2021, 735 = GE 2021, 754) hat nunmehr zum wiederholten Mal entschieden, dass der Vermieter, der voneinander trennbare Maßnahmen zusammen angekündigt hat, nicht warten muss bis auch die letzte Maßnahme vollendet ist. Vielmehr kann er abgeschlossene Maßnahmen, die von den anderen Maßnahmen, die noch nicht erledigt sind, abtrennbar sind und von diesen nicht beeinflusst werden bereits einer Mieterhöhung zugrunde legen, wenn die übrigen Maßnahmen noch nicht erledigt sind. Dann kann er für die noch offenen Maßnahmen eine gesonderte Mieterhöhung geltend machen. Das Argument hierfür ist so einleuchtend wie überzeugend. Der Mieter nimmt die Modernisierungsmaßnahmen schon in Anspruch. Es ist also nicht ersichtlich, warum er hierfür erst später zahlen soll, der Vermieter also für längere Zeit in Vorkasse gehen muss. Allerdings ist immer darauf zu schauen, ob die Maßnahmen tatsächlich voneinander ohne weiteres getrennt werden können. In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, ging es um den offenen Einbau von Innentüren, während bereits Wärmedämmung und ähnliches angebracht worden. Hier ist die Abgrenzung deutlich. Es mag Fälle geben, bei denen die Abgrenzung nicht so deutlich ist. Da wird wiederum nach den Umständen des Einzelfalles zu entscheiden sein, ob es sich um voneinander trennbare Maßnahmen handelt.