Alleinnutzungsbefugnis kraft Beschlusses über bauliche Veränderungen

Der Eigentümerversammlung kommt aus § 20 Abs. 1 WEG die Kompetenz zu, auch über solche baulichen Veränderungen (hier: Errichtung einer Gartenhütte mit den Maßen 261x182x206 cm) Beschluss zu fassen, deren Nutzung dauerhaft nur einem Wohnungseigentümer zukommen soll. Dies gilt auch dann, wenn die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Nutzung dadurch unmöglich wird. Die Beschlusskompetenz gestattet es aber nicht, Kompensationszahlungen der bauenden an die übrigen Wohnungseigentümer festzusetzen.

Praxishinweis:

Implizit geht aus der Entscheidung hervor, dass eine Gartenhütte mit den Maßen 261x182x206 cm weder Miteigentümer unbillig beeinträchtigt noch die Liegenschaft grundlegend umgestaltet. Die vorliegende Entscheidung ermöglicht nur scheinbar über § 20 Abs. 1 WEG die Änderung von Nutzungsregelungen der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss. In Wirklichkeit zieht sie lediglich die Folgerungen aus den Regelungen in § 21 Abs. 1 S. 2 und Abs. 3 S. 2 WEG, die denjenigen Wohnungseigentümern ein ausschließliches Nutzungsrecht einräumen, die die Kosten der Maßnahme tragen. Sie sagt insbesondere nichts über Beschlüsse zu baulichen Veränderungen etwa im Gemeinschaftseigentum, die (wie etwa die Einrichtung eines Kinderspielplatzes oder eines Swimmingpools) den Nutzungszweck ändern, aber niemanden von der Nutzung ausschließen. Gleiches gilt für Sondernutzungsbereiche, die den Nutzungszweck ändern, ohne den (von vorneherein nicht möglichen) Mitgebrauch durch Miteigentümer auszuschließen. Allerdings weist vorliegende Entscheidung des BGH die Richtung: Wenn es der BGH zutreffenderweise für zulässig hält, Miteigentümer durch die bauliche Veränderung gänzlich von einer Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums auszuschließen, räumt er im Ergebnis der Beschlusskompetenz für bauliche Veränderungen den Vorrang vor vereinbarten Nutzungsregelungen ein. Wenn diese Beschlusskompetenz sogar den völligen Ausschluss von der Mitbenutzung ermöglicht, muss sie erst recht die weit weniger einschneidende Änderung des Nutzungszwecks umfassen. Anderes gilt für den finanziellen Ausgleich: Die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 5 WEG erfasst nur die Kosten der baulichen Veränderungen, nicht aber Kompensationszahlungen an andere Wohnungseigentümer. Diese könnten allenfalls aus § 14 Abs. 3 WEG verlangt werden.