Klärung strittiger Auslegungsfragen in der Gemeinschaftsordnung

Ist die Auslegung für die Verwaltung relevanter Passagen der Gemeinschaftsordnung (im vorliegenden Fall zur Kostentragung) strittig, kann der Streit durch eine Klage auf Feststellung ihres Inhaltes geklärt werden. Diese Klage ist entgegen bisweilen vertretener Auffassung ausschließlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu richten. Denn nach der Neustrukturierung der Verwaltung durch das WEMoG ist nunmehr die GdWE im Innen- wie im Außenverhältnis ausschließlich für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig. Hierzu gehört auch die korrekte Anwendung der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung. Die an diesem Prozess nicht beteiligten Wohnungseigentümer werden in analoger Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG an die Ergebnisse dieses Rechtsstreites gebunden. Daneben besteht die Möglichkeit der Klärung im Wege der Beschlussklage. Denn die Mehrheit der Eigentümerversammlung kann durch Beschluss darüber entscheiden, welche Auslegung der betroffenen Regelung in der Gemeinschaftsordnung für die künftige Verwaltung  maßgeblich sein soll. Folglich kann der einzelne Wohnungseigentümer die Ersetzung eines entsprechenden Beschlusses gerichtlich mit der Beschlussersetzungsklage erstreben.

Praxishinweis:

Die Entscheidung wirft zahlreiche Folgefragen auf. Noch vergleichsweise einfach dürfte zu klären sein, dass sich die von der Auslegung betroffenen Wohnungseigentümer, auch wenn sie keine originären Prozessparteien sind, an dem Rechtsstreit beteiligen können. Ihnen wird man wie im Falle der Beschlussklage die in § 44 Abs. 4 WEG angesprochene Möglichkeit der Nebenintervention zubilligen müssen. Schon schwieriger zu beantworten ist die Frage, ob die Passivlegitimation der GdWE ausschließlich sein soll. Jedenfalls in den Konstellationen, in denen nur die Rechte einzelner Wohnungseigentümer betroffen sind (etwa bei Regelungen zum Konkurrenzschutz), erscheint die Passivlegitimation der GdWE wenig überzeugend. Denn sie müsste u. U. mit erheblichen Kosten einen Rechtsstreit führen, selbst wenn sie die Auslegung der Gemeinschaftsordnung durch den Kläger teilt. Umgekehrt müssten die Vertreter einer vom Kläger abweichenden Auslegung dann mit einer für sie unbefriedigenden Prozessführung rechnen. Gänzliches Neuland betritt der BGH mit der von ihm eröffneten Möglichkeit, über die Auslegung einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss zu entscheiden. Auch wenn dies, wie der BGH betont, keine konstitutive Änderung der Gemeinschaftsänderung bewirkt, ist der Verwalter an einen solchen Beschluss doch gebunden. Jedenfalls bis zu einer rechtskräftigen Ungültigerklärung wirkt ein solcher Beschluss dann eben doch wie eine konstitutive Änderung der Gemeinschaftsordnung. Insbesondere stellt sich aber die Frage nach dem Verhältnis zwischen einem (bestandskräftigen) Beschluss zur Auslegung der Gemeinschaftsordnung und einem hiervon abweichenden (Feststellungs)urteil. Kann ersterer trotz inhaltlicher Unrichtigkeit jedenfalls für die Vergangenheit der richtigen, gerichtlich festgestellten Auslegung der Gemeinschaftsordnung vorgehen?