Wohnraummietrecht - Mieterhöhung bei gemeinschaftlicher Vermietung von Wohnung und Stellplatz

Wer über die entsprechenden finanziellen Möglichkeiten verfügt und sich nicht stetig auf den öffentlichen Personennahverkehr verlassen möchte, legt bei der Anmietung von Wohnraum durchaus Wert darauf, dass ihm eine Abstellmöglichkeit für sein KFZ zur Verfügung steht. Die Parkplatzsituation im städtischen Raum, insbesondere in Großstädten, macht derartige Erwägungen unumgänglich. Während sich das Problem im ländlichen Raum nicht in dieser Schärfe stellt, fehlt es in innerstädtischen Bereichen an ausreichend Parkplätzen und die Nutzung vorhandener Parkmöglichkeiten wird zudem noch durch die öffentliche Hand zeitlich reguliert. Nicht selten finden sich Parkzeitbeschränkungen, die – so will es scheinen – ihren alleinigen Grund in der Füllmenge der Stadtkassen haben.

Mit der verstärkten Nutzung von Elektroautos sind diese Probleme in ihrer Bedeutung weiter gestiegen. Ein mitvermieteter Stellplatz kann häufig die Sicherheit einer ausreichenden Lademöglichkeit etwa über eine Wallbox bieten. Das erspart dem Mieter organisatorische und planerische Wunderleistungen.

Sind Vermieter und Mieter über längere Zeit vertraglich verbunden, hat der Vermieter in der Regel ein Interesse daran, die Miete der allgemeinen Preisentwicklung anzupassen. Ob und wie er dies kann, richtet sich danach, welches Recht Anwendung findet. Hierfür kommt es darauf an, ob die Parteien ein einheitliches Vertragsverhältnis oder getrennte Mietverhältnisse schaffen wollten. Haben die Parteien dies nicht ausdrücklich bestimmt, ist dies über eine Auslegung des Vertrages gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Dabei kann den Umständen des Einzelfalles wie Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, Entfernung beider Mietobjekte, Nutzungswunsch und seine Entstehung eine heranziehbare Bedeutung zukommen. Handelt es sich um getrennte Mietverhältnisse, ist auf das Wohnraummietverhältnis das Recht der §§ 558-561 BGB anzuwenden, während für die Stellplatzmiete gesetzliche Regelungen nicht bestehen. Für diese bedarf es also einer entsprechenden Anpassungsvereinbarung im Vertrag oder des Ausspruchs einer Änderungskündigung.

Handelt es sich um einen einheitlichen Vertrag, ist auf diesen auch in all seinen Bestandteilen einheitlich ein Recht anzuwenden (BGH, Beschl. v. 22.10.2024, VIII ZR 249/23). Kommen unterschiedliche rechtliche Regelung als anwendbar in Betracht, ist das anzuwendende Recht nach der Absorbtionsmethode (früher übergewichtstheorie) zu bestimmen. Hiernach ist für die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis im Sinne von § 549 Abs. 1 BGB, auf das die Vorschriften der Wohnraummiete - und damit auch die §§ 558 ff. BGB - Anwendung finden, oder als ein  sonstiges Mietverhältnis der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck entscheidend, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien, wie das  Mietobjekt genutzt werden soll (BGH, Beschl. v. 22.10.2024, VIII ZR 249/23; BGH, Urt. v. 13.01.2021, VIII ZR 66/19, NJW-RR 2021, 329; BGH, Urt. v. 09..07.2014,VIII ZR 376/13, BGHZ 202 30). Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist also nach der Rechtsprechung des BGH auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Beschl. v. 22.10.2024, VIII ZR 249/23 BGH, Urt. v. 13.01.2021, VIII ZR 66/19, NJW-RR 2021, 329; BGH, Urt. v. 09.07.2014, VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39; BGH, Urt. v. 16.07.2008, VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361).

Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung  (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend  ist der wahre, das Rechtsverhältnis  prägende Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll  (BGH, Urt. v. 13.01.2021, VIII ZR 66/19, aaO; BGH, Urt. v. 09.07.2014, VIII ZR 376/13, aaO). Als Indizien kommen dabei das Verhältnis der zu Wohn- und zu anderen Zwecken genutzten Flächen, für die Flächen ausgewiesene Mietanteile (BGH, Beschl. v. 22.10.2024, VIII ZR 249/23) aber auch die Frage, ob Wohn- oder sonstige Räume von anderen Personen mitgenutzt werden, in Betracht. Eine formellhafte Beurteilung eröffnen diese Indizien aber nicht. Vielmehr sind die Umstände des Einzelfalles von den Parteien vorzutragen und durch den Tatrichter zu gewichten.

Bei einer Mitvermietung des Stellplatzes unterliegt auch dieser bei einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB dem Begründungserfordernis des § 558a BGB. Das Erhöhungsverlangen muss in formeller Hinsicht Angaben über Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche  Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen  und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Zur Erfüllung dessen gibt der Gesetzgeber in § 558a BGB dem Vermieter beispielhafte Begründungsmittel in die Hand, deren Aufzählung nicht abschließend ist. Hieraus lässt sich ableiten, dass der Vermieter für die gesamte Mieterhöhung auf einen vorhandenen Mietspiegel zurückgreifen kann, wenn dieser die Mitvermietung eines Stellplatzes als wertbildendes Merkmal mitbewertet hat. In Betracht kommt auch, die Einordnung der Wohnung im Übrigen nach dem Mietspiegel und die Hinzufügung eines richterlich geschätzten Zuschlages für den Stellplatz. Klare Nachteile sind, dass die Vertragsparteien zunächst nicht wissen, was der Richter schätzen wird, und auch nicht feststeht, dass diese Schätzung einer Überprüfung durch die nächste Instanz stand halten wird. An den Begründungsmitteln in nachvollziehbarer Weise richtet sich dagegen eine Bestimmung der Mieterhöhung nach dem Mietspiegel für die Wohnnutzung und einem Rückgriff auf Vergleichsmieten für den Stellplatz aus. Beides sind vom Gesetz vorgeschlagene Begründungsmittel.