Wohnraummietrecht - Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen bei nicht fristgerechter Abrechnung

Mit gleicher Entscheidung (BGH, Urt. v. 07.07.2021, VIII ZR 52/20, GE 2021, 1000) hat der VIII. Zivilsenat seine Rechtsprechung zu der Frage, ob der Mieter seine Betriebskostenvorauszahlungen vom Vermieter zurückverlangen kann, wenn dieser nicht innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes nicht über die Betriebskosten abrechnet, zusammengefasst und bekräftigt. 

Der BGH hält an seiner bereits in der Vergangenheit vertretenen Ansicht fest, dass dies im laufenden Mietverhältnis nicht der Fall ist. In diesem kann der Mieter künftige Betriebskostenvorauszahlungen zurückhalten, um auf den Vermieter Druck auszuüben. 

Ist das Mietverhältnis hingegen beendet, schuldet der Mieter keine künftigen Betriebskostenvorauszahlungen mehr, so dass er hieran auch kein Zurückbehaltungsrecht im Sinne des § 273 BGB ausüben kann. Damit aber der Vermieter eine mögliche teilweise Rückzahlung beliebig herauszögern kann, wird dem Mieter in diesem Fall ein Rückforderungsrecht an die Hand gegeben. Allerdings muss der Mieter damit rechnen, dass der Vermieter, macht der Mieter sein Rückforderungsrecht etwa gerichtlich geltend, nun doch eine Abrechnung fertigt. Hiermit ist er nicht ausgeschlossen. Erklärt der Mieter allerdings dann die Erledigung zur Hauptsache, wird regelmäßig der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben. 

Der BGH hat aber auch daran festgehalten, dass das Zurückforderungsrecht nicht unbeschränkt geltend gemacht werden kann. Liegen die Abrechnungszeiträume schon so weit zurück, dass der Abrechnungsanspruch des Mieters verjährt ist, kommt auch eine Rückforderung nicht in Betracht. Der Rückforderungsanspruch wird vom BGH aber noch weiter eingeschränkt. Der Mieter kann nur solche Vorauszahlungen herausverlangen, für welche er während des Laufes des Mietverhältnisses ein Zurückbehaltungsrecht noch nicht geltend machen konnte. Das gilt also für das laufende Jahr, in welchem das Mietverhältnis beendet worden ist und das vorausgegangene Jahr. Hat der Mieter in den weiter zurückliegenden Jahren ein Zurückbehaltungsrecht nicht ausgeübt, bekommt er für diese Zeit auch keine Rückzahlungen. Hat er es hingegen ausgeübt, wird ein Herausgabeanspruch bereits durch den Umstand erheblich begrenzt, dass der Mieter gar keine Vorauszahlungen in Ausübung des Zurückbehaltungsrechts mehr geleistet hat.