Dr. Dr. Andrik Abramenko RiLG

Wohnungseigentumsrecht - „Fiktive“ Abrechnung von Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht

Entgegen der Rechtsprechung des VII. Zivilsenates zum Werkvertragsrecht kann der Käufer gemäß §§ 437 Nr. 3, 280, 281 Abs. 1 BGB entweder den Ausgleich des mangelbedingten Minderwertes oder den Ersatz der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten verlangen. Dies folgt aus den spezifischen Unterschieden in den Regelungen in Werkvertrags- und Kaufrecht. Denn in letzterem fehlt eine § 637 Abs. 3 BGB entsprechende Regelung, wonach dem Werkbesteller das Recht zur Selbstvornahme samt Anspruch auf einen Kostenvorschuss zukommt. Es wäre auch nicht vertretbar, dass der Käufer im Gegensatz hierzu die beabsichtigte Mängelbeseitigung selbst vorfinanzieren muss.

Die Entscheidung ist auch im Wohnungseigentumsrecht von Bedeutung, namentlich für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen. Denn die Unterscheidung von Kauf- und Werkvertrag wird für den Erwerber einer Eigentumswohnung mit diesem Urteil noch wichtiger. Während es sich bei dem Vertrag über den Erwerb einer fertig gestellten, gebrauchten Eigentumswohnung um einen Kaufvertrag handelt (BGH v. 25.2.2016 – VII ZR 156/13, MDR 2016, 706 = ZMR 2016, 474), ist der Vertrag über eine erst noch zu errichtende Wohnung ein Werkvertrag (BGH, ZMR 2016, 660=MDR 2016, 515 Rn. 25ff.). Liegt ein Werkvertrag vor, so ist der Veräußerer zur Herstellung verpflichtet. Folglich kann der Erwerber anders als beim Kaufvertrag keinen fiktiven Schadensersatz geltend machen, sondern muss nach § 637 Abs. 3 BGB vorgehen. Das hat zur Folge, dass er den Vorschuss auch zur Mängelbeseitigung verwenden muss.

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31.10.2021