Wohnungseigentumsrecht - Ersatzansprüche des Verwalters bei eigenmächtigen Erhaltungsarbeiten

Beauftragt der Verwalter entgegen dem Beschluss der Eigentümerversammlung ein anderes Unternehmen mit Erhaltungsarbeiten, so kann die Wohnungseigentümergemeinschaft aus §§ 675 Abs. 1, 667 Fall 1 BGB die Herausgabe der nicht bestimmungsgemäß verbrauchten Gemeinschaftsgelder verlangen. Hiergegen können dem Verwalter aber Gegenansprüche zustehen. Nach zutreffender Auffassung (vgl. etwa BayObLG, ZMR 2003, 759, 760; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 913, 914; OLG Hamburg, ZMR 2006, 546, 548) finden auf die weisungswidrigen Aufwendungen des Verwalters die allgemeinen Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts Anwendung. Anders als beim Wohnungseigentümer, dem nur Notgeschäftsführungsbefugnisse aus § 18 Abs. 3 WEG (§ 21 Abs. 2 WEG a. F.) zukommen, stehen dem keine Sonderregelungen entgegen, die dem Verwalter die Kompetenz zur Durchführung von Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum absprechen. Vielmehr wiesen ihm § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG a. F. derartige Befugnisse jedenfalls im beschränkten Umfang ausdrücklich zu. Der Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen gemäß § 684 BGB läuft den Interessen der Wohnungseigentümer selbst dann nicht zuwider, wenn sich der Verwalter über ihren erklärten Willen hinwegsetzt. Denn dann kommt ihm nur ein Aufwendungsersatzanspruch nach den Vorschriften zur ungerechtfertigten Bereicherung zu. Das stellt sicher, dass die Wohnungseigentümer keinen Ersatz für Maßnahmen leisten müssen, die für sie ohne Wert sind. Diese Grundsätze gelten auch bei eigenmächtigen Abweichungen des Verwalters von der Entscheidung der Eigentümerversammlung, ein bestimmtes Unternehmen zu beauftragen. Wird dadurch etwa die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gefährdet, kann dies durch einen Abschlag vom Erstattungsanspruch in einer Höhe bis zu 20% zu berücksichtigen sein.

Die Entscheidung kann auch für das neue Recht Geltung beanspruchen. Dort wurden die Befugnisse des Verwalters zu eigenständigem Handeln ja durch § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG noch erweitert. Durch Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG können sie nochmals ausgedehnt werden. Wird über die Berechtigung des Verwalters zu bestimmten Ausgaben gestritten, kann er also jedenfalls den Wert der noch vorhandenen Bereicherung herausverlangen.

Mehr aus diesem Rechtsgebiet lesen

31.10.2022

Informationen

BGH
Urteil/Beschluss vom 10.12.2021
Aktenzeichen: V ZR 32/21

Fachlich verantwortlich

Dr. Dr. Andrik Abramenko RiLG

Seminare im Fokus

Unten finden Sie eine Auswahl von Fortbildungen zum Rechtsgebiet Miet- und Wohnungseigentumsrecht. 

Alle Onlineseminare zu Miet- und Wohnungseigentumsrecht finden Sie hier

ARBER-Info

Aktuelle Entwicklungen und Rechtsprechung

FAQ

Fragen und Antworten