Bauträgervertrag und Mängelansprüche: Welche Verjährungsfristen gelten?

Hinweis für die Praxis:

Eine sehr lesenswerte Entscheidung, die sich mit einem äußerst praxisrelevanten Thema befasst: einer als unwirksam festgestellten Vertragsklausel zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums einerseits (als Beispiel hier: Leitsatz 1 – Abnahme durch den Verwalter der WEG) und der Klärung der Rechtsfolge im Hinblick auf Ansprüche wegen Baumängeln andererseits (Leitsatz 4). 

Denn erweist sich wie hier die zugrundeliegende Klausel im Bauträgervertrag unter AGB-rechtlichen Gesichtspunkten als unwirksam (hier: Vollmacht der Erwerber zugunsten des Erstverwalters der WEG zur Erklärung der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums), so sind auch alle auf ihrer Grundlage abgegebenen (Abnahme-)Erklärungen unwirksam – mit der Folge, dass mangels Abnahme deren Wirkung des Gewährleistungsbeginns nicht eintreten konnte (§ 634a Abs. 2 BGB). 

Was also gilt in derartigen Fällen – und welche Verjährungsfristen sind dann maßgeblich?

Ohne erfolgte Abnahmeerklärung befindet sich das Vertragsverhältnis zunächst noch im Erfüllungsstadium. Ansprüche hieraus verjähren in der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (3 Jahre), längstens in 10 Jahren ab ihrer Entstehung (§ 199 Abs. 1 und 4 BGB). 

Hier war bei Klageerhebung selbst diese Verjährungshöchstfrist von 10 Jahren abgelaufen – der beklagte Bauträger als Verwender der unwirksamen Klausel kann sich aber unter AGB-rechtlichen Gesichtspunkten nicht zu seinen Gunsten auf die (Folgen der) unwirksame(n) Klausel aus den von ihm als Verwender gestellten Vertragsbedingungen berufen, also auch nicht mit Erfolg die Einrede der Verjährung (des Erfüllungsanspruchs) erheben! Die Haftung dauert also weiter an – „… weshalb im Rahmen der Anspruchsbegründung die Abnahme des Gemeinschaftseigentums als Voraussetzung für die Geltendmachung von Mängelansprüchen zugunsten der Klägerin zu unterstellen ist (BGH, Urteil vom 9. November 2023 - VII ZR 241/22 -, Rn. 35; BGH, Urteil vom 30. Juni 2016 - VII ZR 188/13 -, Rn. 26)“ (S. 14, Mitte), der Kläger/die klagende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer „… sich bei Geltendmachung des Mangelanspruchs als Tatbestandsvoraussetzung auf die Abnahme berufen darf, sie sich aber verjährungsbeginnend nicht entgegenhalten lassen muss.“ (S. 15 Mitte).

Ebenso: OLG Stuttgart, Urteil vom 02.04.2024 - 10 U 13/23

3. Dem Bauträger ist es als Verwender einer von ihm gestellten und der Inhaltskontrolle nicht Stand haltenden Abnahmeklausel nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB nicht bestehe. Die Gewährleistungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB beginnt in einem solchen Fall mangels wirksamer Abnahme grundsätzlich nicht zu laufen (Anschluss BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15).

5. Die Haftung des Bauträgers wegen der Verwendung einer unwirksamen Abnahmeklausel reicht nicht weiter als eine Haftung wegen Arglist. In einem solchen Fall sind Mängelansprüche spätestens dann nicht mehr durchsetzbar, wenn hinsichtlich des Herstellungsanspruchs des Erwerbers die maximale Verjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB von 10 Jahren und eine sich anschließende 5-jährige Gewährleistungsfrist abgelaufen sind.

Einzige Einschränkung:
OLG Stuttgart, Urteil vom 02.04.2024 - 10 U 13/23

6. Nach Verjährung des Herstellungsanspruchs aus § 633 Abs. 1 BGB kann der Besteller nicht dadurch unverjährte Mängelansprüche herbeiführen, dass er die Abnahme erklärt.