Ausnahme von der Mietpreisbremse bei umfassender Sanierung

In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse Anwendung findet, berufen sich Vermieter häufig auf den Ausnahmefall des § 556f S. 1 BGB, um eine höhere Miete erzielen zu können, als es die von der Mietpreisbremse ausgelöste Mietregulierung zulässt.
Wird der Wohnraum erst durch Neubauten geschaffen, ist eine solche Ausnahme in der Rechtsprechung bislang weitgehend angenommen worden. Erfolgte aber eine Sanierung und Modernisierung vorhandener Räumlichkeiten, um angemessenen Wohnraum zu schaffen, ist ein Ausnahmetatbestand im Sinne des § 556f S. 1 BGB überwiegend verneint worden.  

Der BGH hat mit Urteil v. 01.07.2026 (VIII ZR 50/23, ZMR 2026, 963) entschieden, dass der Ausnahmetatbestand des § 556f S. 1 BGB auch (vorhandene) Räumlichkeiten erfasst, die aufgrund von Schäden nicht (mehr) zu Wohnzwecken nutzbar waren und unter wesentlichem Bauaufwand auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wurden, sofern sie nachdem 01.10.2014 erstmals (wieder) als Wohnung genutzt und vermietet wurden. Er führt hierzu aus:

Zwar lasse sich dies dem Wortlaut von § 556 f S. 1 BGB nicht unmittelbar entnehmen, weil dieser als tatbestandlichen Anknüpfungspunkt lediglich die nach dem 

Stichtag erfolgte erstmalige Nutzung und Vermietung von Wohnraum nenne, ohne die insoweit maßgeblichen Umstände näher zu beschreiben. Indessen verlange der Regelungswille des Gesetzgebers, wie er sich unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte sowie von Sinn und Zweck der Ausnahmevorschrift und des Gesamtzusammenhangs der einschlägigen Regelungen ergebe, die Einbeziehung auch der hier in Rede stehenden Fallgestaltung. 

Der Gesetzgeber habe mit den Vorschriften der § 556e Abs. 2, § 556f S. 1 und 2 BGB zugunsten des Vermieters Ausnahmen von der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB) vorgesehen, die tatbestandlich an bestimmte bauliche Maßnahmen des Vermieters anknüpfen und auf der Rechtsfolgenseite in Abhängigkeit von der Art der Maßnahme verschieden ausgestaltet sind. 

Zugunsten des modernisierenden Vermieters von Wohnraum habe der Gesetzgeber zwei gestufte Ausnahmen geschaffen Im Fall der einfachen Modernisierung soll der Vermieter gem. § 556e Abs. 2 BGB eine — um den Betrag einer im laufenden Mietverhältnis nach § 559 BGB möglichen Mieterhöhung — erhöhte zulässige Miete verlangen dürfen. Im Fall einer umfassenden Modernisierung ist er — weitergehend — gem. § 556f S. 2 BGB für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit (so schon BGH Urt. v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18, ZMR 2021, 375 = NZM 2021, 220; BGH Urt. v. 27.11.2024, VIII ZR 36/23, ZMR 2025, 299 = NZM 2025, 89). Durch diese Regelungen wollte der Gesetzgeber einen Anreiz für den Vermieter zur Modernisierung im Wohnungsbestand schaffen (BT-Drucks. 18/3121, S. 21), weil eine solche gerade auch im Zeitraum zwischen Beendigung eines Mietverhältnisses und Wiedervermietung im allseitigen Interesse liege und wohnungswirtschaftlich erwünscht sei (BT-Drucks. 18/3121, S. 16, 30). Weitergehend habe der Gesetzgeber Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, gem. 

§ 556f S. 1 BGB gänzlich von den Vorschriften zur Miethöhenregulierung ausgenommen. Ausweislich der Begründung zum Regierungsentwurf wollte er damit sicherstellen, dass der Wohnungsneubau durch die mit den §§ 556d f. BGB bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Wiedervermietungsmiete nicht behindert wird, sondern weiterhin ein Anreiz für Investitionen in den Wohnungsneubau besteht (BT-Drucks. 18/3121, S. 21, 31). Der Bauwirtschaft sollte ebenso wie Bauherren von Mietwohnungen vollumfängliche Investitionssicherheit gegeben werden (BT-Drucks. 18/3121, S. 31). Dahinter stehe die Einschätzung des Gesetzgebers, dass sich der Wohnungsmangel auf angespannten Wohnungsmärkten dauerhaft nur durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums bekämpfen lasse und die mit den 556d ff.  BGB bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Wiedervermietungsmiete lediglich ein einzelnes Element einer umfassenderen Bau- und Wohnungspolitik sei. Sie solle als vorübergehende — zügig wirkende — Maßnahme sozialpolitische Nachteile abwehren, die in der Zeit eintreten können, in der wohnungsmarktfördernde Maßnahmen — wie die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, die  Verfügbarmachung von Bauland durch eine aktivere kommunale Liegenschaftspolitik, die Unterstützung privater  Wohnungsbautätigkeit, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung energieeffizienten Bauens und Sanierens — noch keine ausreichende Wirkung entfalten (BT-Drucks. 18/3121,  S. 15; BGH, Urt. v. 18.12.2024, VIII ZR 16/23, ZMR 2025, 485 = BGHZ 242, 299 Rn. 48 f. m.w.N.). 

Den Gesetzesmaterialien ließen sich die für die Abgrenzung der vorgenannten Bestimmungen maßgeblichen  Wertungsgesichtspunkte und Kriterien entnehmen. Demzufolge betreffen die an die Modernisierung anknüpfenden Ausnahmetatbestände der § 556e Abs. 2 BGB und § 556f S. 2 BGB vorhandenen Wohnraum und liegt der für den Ausnahmetatbestand des § 556f S. 1 BGB maßgebliche Wertungsgesichtspunkt in der Schaffung neuen, zuvor nicht vorhandenen und damit zusätzlichen Wohnraums. So habe der Gesetzgeber als Anwendungsfälle des § 556f  S. 1 BGB vor allem Neubauten i.S.v. neu errichteten Wohnungen in den Blick genommen. Er habe die Vorschrift hierauf aber nicht begrenzt. Denn nach der Begründung zum Regierungsentwurf soll für die Auslegung und Abgrenzung im Rahmen des 556f S. 1 BGB auf die Vorschrift des § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG zurückgegriffen werden können (BT-Drucks. 18/3121, S. 32). Darin sind bestimmte bauliche Maßnahmen aufgezählt, die zur Schaffung von Wohnraum führen und als Wohnungsneubau gelten sollen. Hierzu gehöre neben dem Bau eines neuen Gebäudes (Nr. 1) und der Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung eines (vorhandenen) Gebäudes (Nr. 3)  auch die dauerhafte Wiedernutzbarmachung eines (vorhandenen) Gebäudes zu Wohnzwecken durch die Beseitigung von Schäden (Nr. 2; vgl. auch die Aufzählung im Referentenentwurf zum MietRNovG vom 18.03.2014, S. 33 [zu  § 556f BGB-E]). Diesen Maßnahmen ist gemeinsam, dass sie — unter wesentlichem Bauaufwand — zu neuem, zuvor nicht (mehr) vorhandenem und damit zusätzlichem Wohnraum führen. 

Dass gerade hierin der für den Ausnahmetatbestand des § 556f S. 1 BGB maßgebliche Wertungsgesichtspunkt  liegt, ergebe sich auch aus der Aufzählung bestimmter baulicher Maßnahmen in der Begründung des Regierungsentwurfs, die ausdrücklich nicht erfasst sein sollen, nämlich „die Fälle, in denen Wohnungen nur erweitert, der Zuschnitt von Wohnungen geändert oder existente  Wohnungen aufgeteilt oder zusammengelegt werden” (BT-Drucks. 18/3121, S. 32). Damit steht im Einklang, dass der bereits erwähnte Verweis der Begründung zum Regierungsentwurf auf die Vorschrift des § 16 Abs. 1  WoFG nicht auch die dortige Nr. 4 umfasst, welche lediglich die Änderung von (vorhandenem) Wohnraum zur  Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse betrifft; diese  soll allein für die Auslegung des weiteren Ausnahmetatbestands des § 556f S. 2 BGB (erste Vermietung nach  umfassender Modernisierung) maßgeblich sein.