Zweitschlüssel beim Vermieter

Es ist häufig anzutreffen, dass der Vermieter einen Schlüssel zur Mietwohnung behält. Der Vermieter sieht sich hierzu sogar im Recht, muss er doch in Notfällen ungehindert für Reparaturen in die Wohnung kommen. Auch muss der Vermieter doch feststellen können, wie der Mieter mit seinem Eigentum – der Wohnung – umgeht. Doch hat der Vermieter keineswegs das Recht, einen Schlüssel für sich zu behalten.

Gem. § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter nämlich verpflichtet, dem Mieter, aber eben auch nur diesem, den Gebrauch an der Mietsache zu verschaffen. Der Mieter muss also ungehindert in der Wohnung seinen Gebrauch ausüben können. Die Wohnung aber ist der kleinste gesellschaftliche Rückzugsort. Der Mieter muss also auch bestimmen können, wann sich außer ihm wer in der Wohnung aufhält. Ihm ist also der vollständige Besitz an der Wohnung zu verschaffen. Behält jedoch der Vermieter einen Schlüssel, kann er die Wohnung betreten und sich darin aufhalten, ohne den Mieter fragen zu müssen. Er maßt sich also von vornherein einen Mitbesitz an. Anders verhält es sich nur, wenn der Mieter zugestimmt hat, dass der Vermieter einen Schlüssel behält.

Fehlt es an einer Zustimmung des Mieters, hat der Vermieter dem Mieter zwar den Gebrauch überlassen, dieser ist aber nicht ungestört und damit mangelhaft. Erfährt der Mieter davon, kann er die Herstellung eines mangelfreien Zustandes und somit die Herausgabe der beim Vermieter verbliebenen Schlüssel verlangen. Hierneben kann der Mieter im Falle einer mangelbedingten, nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung eine Mietminderung geltend machen, was davon abhängt, ob und in welchem Umfang eine Minderung der Miete eingetreten ist. Hierfür ist maßgeblich, in welcher Höhe der Mieter ggf. gem. § 812 BGB die schon gezahlte Miete zurückverlangen kann. Das richtet sich nach dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung. Weiß der Mieter nichts vom einbehaltenen Schlüssel und hat der Vermieter von diesem auch noch nie Gebrauch gemacht, fehlt es an einer Gebrauchsbeeinträchtigung, die Miete wird nicht gemindert. Anders verhält es sich, wenn der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses Kenntnis davon erlangt, dass ein Dritter noch Zugang zu seiner Wohnung hat. Der weitere Aufenthalt des Mieters in der Wohnung wird von der latenten Befürchtung begleitet, dass ein Dritter jederzeit sich in der Wohnung aufhalten kann, Dinge verändern oder entwenden oder sogar eine unmittelbare Gefahr bei gleichzeitiger Anwesenheit mit dem Mieter sein kann. Gerade in letzten Fällen darf nicht übersehen werden, dass dies weitreichende Folgen zeitigen kann. Stellt der Mieter wiederholt Strafanzeige, weil er den Eindruck hatte, ein Fremder halte sich immer wieder in seiner Wohnung auf, werden hierin nicht selten Anzeichen einer beginnenden Demenz gesehen und es drohen Betreuungs- oder gar Unterbringungsverfahren, wenn der Mieter zu erhöhten Abwehrvorkehrungen greift.    

Das AG Bielefeld (Urt. v. 11.09.2025, 408 C 180/24) hatte sich mit einem Fall zu befassen, in dem die Vermieterin einen Schlüssel behalten und die Räume allein und ohne Kenntnis der Mieterin betreten hatte. Da die Vermieterin wiederholt unter Fadenscheinigen Begründungen einen Schlüssel zur Wohnung verlangt hatte, hatte die Mieterin verdacht geschöpft und eine Überwachungskamera in der Wohnung installiert. Mit dieser zeichnete sie die Vermieterin auf, die mit dem einbehaltenen Schlüssel die Wohnungstür öffnete, im Bad verschwand, beim Verlassen des Bades die Tür schloss und auch die Eingangstür zweifach verschloss. Die Mieterin hatte zudem die Angewohnheit, beim Verlassen der Wohnung die Badezimmertür offen stehen zu lassen und die Eingangstür nur einmal zu verschließen. Das Gericht hielt eine Minderung in Höhe von 50% für gerechtfertigt.