Mieters Gebrauchsüberlassung an Dritte

Will der Mieter die Mieträume an einen Dritten überlassen, etwa zur Untermiete, bedarf er hierzu gem. § 540 BGB der Zustimmung des Vermieters. Ist die Zustimmung nicht bereits im Mietvertrag generell erteilt worden, muss der Mieter sie für jeden Fall der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten beim Vermieter einholen. 

Für Mietverhältnisse über Wohnraum findet sich in § 553 BGB eine entlastende Regelung zu Gunsten des Mieters. Hiernach ist der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet, wenn der Mieter aus wirtschaftlichen Gründen an einen zahlenden Dritten überlassen möchte oder er ihm nahestehende Personen in seinen Wohnraum mit aufnehmen möchte. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Person desjenigen, an den der Wohnraum überlassen werden soll, dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann auch in diesen Fällen nicht einfach den Gebrauch an den Dritten überlassen, er muss es zumindest gegenüber dem Vermieter anzeigen. Insbesondere bei der Aufnahme naher Angehöriger in die Wohnung wird dies häufig übersehen. 

Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 553 BGB ist, dass dem Dritten die Wohnung nicht zum alleinigen Gebrauch, sondern nur zum Mitgebrauch überlassen wird. Dem Dritten kann also eine vollständige Mitbenutzung sämtlicher Räume gestattet werden, einzelne Zimmer zu seiner Nutzung zugewiesen werden oder die Nutzung nur temporär vollständig überlassen werden. 

1. Mieters Wunsch nach Verringerung der Zahllast

Der BGH (Urt. v. 28.01.2026, VIII ZR 228/23, zitiert nach juris) hat sich mit der Frage befasst, in welchem Umfang der Wunsch des Mieters zur Weitervermietung aus finanziellen Gründen von der Sonderregelung des § 553 BGB gedeckt ist. Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist - unabhängig davon, ob er auf  eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (BGH, Urt. v. 27.09.2023, VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27) - grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen (BGH, Urt. v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200; BGH Urt. v. 11.06.2014, VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717).

In dem vom BGH nunmehr zu entscheidenden Fall hatte der Mieter günstig Wohnraum in Berlin angemietet, noch ein paar Sachen in der Wohnung gelagert und diese im übrigen an Dritte für etwa die doppelte Miete vermietet, während er selbst ortsabwesend war. 

Nach der Bestimmung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem  Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die  seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen.

Von § 553 Abs. 1 BGB umfasst ist indes nicht die hier in Rede stehende, über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung durch Untervermietung (BGH, Urt. v. 28.01.2026, VIII ZR 228/23).