Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen gegen den Bauträger

Die Wohnungseigentümergemeinschaft  ist nach der Rechtsprechung des BGH auch unter der Geltung des neuen Rechts erst nach Vergemeinschaftung zur Geltendmachung von Mängeln im Gemeinschaftseigentum befugt (vgl. BGH v. 11.11.2022-V ZR 213/21), da sie hierbei keine Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum, sondern aus den Erwerbsverträgen geltend macht. Die erforderliche Vergemeinschaftung muss die von der GdWE gerügten Mängel umfassen, wobei Globalvergemeinschaftungen zulässig sind. Formularklauseln in Erwerbsverträgen, wonach das Gemeinschaftseigentum vom hierzu ermächtigten Verwalter abgenommen wird, sind unwirksam. Gleiches gilt für Formularklauseln, wonach über die Abnahme ein Protokoll erstellt werden soll, das für den Erwerber bindend wird,  wennn er nicht innerhalb einer bestimmten Frist (hier: binnen zweier Wochen) widerspricht. Bei der Einrede der Verjährung durch den Bauträger ist zu differenzieren: Während der Erfüllungsanspruch aus § 631 Abs. 1 BGB 10 Jahre nach seinem Entstehen verjährt, beginnt der Lauf der Verjährung bei Nacherfüllungsansprüchen aus §§ 634 Nr. 1, 635 BGB fünf Jahre nach Abnahme. Findet keine Abnahme statt, verjähren Nacherfüllungsansprüche nicht, auch nicht nach Verjährung der Erfüllungsansprüche.

Praxistipp: Bisher war keinem Versuch, in AGB eine Abnahme zu fingieren, Erfolg beschieden. Sinnvoller erscheint es, den Erwerbern eine Frist nach § 640 Abs. 2 BGB zu setzen. Nach ihrem Ablauf weiß der Bauträger zumindest, ob noch Mängel gerügt werden. Im günstigsten Fall wird die Abnahme fingiert.