Kündigung wegen Eigenbedarfs

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur dann ordentlich kündigen, wenn er an der Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse hat, welches dem Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses überwiegt. § 573 Abs. 2 BGB zählt Regelfälle auf, in denen der Gesetzgeber von dem Überwiegen des Vermieterinteresses ausgeht, zu denen nach Nr. 2 auch der Eigenbedarf gehört. Der BGH (Urteil v. 24.09.2025, VIII ZR 289/23, GE 2025, 1009) hatte nun zu entscheiden, ob ein Fall des Eigenbedarfes vorliegt, wenn der Vermieter auch Eigentümer der von ihm selbst bewohnten über der Wohnung des Mieters liegenden Wohnung gleichen Zuschnittes sowie des darüberliegenden unausgebauten Dachgeschosses ist, er seine Wohnung und das Dachgeschoss ausbauen und verkaufen und deshalb in die Wohnung des Mieters ziehen möchte. 

Ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordere nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB genannten Angehörigen auf  die Nutzung der Wohnung angewiesen ist. Vielmehr benötige ein Vermieter  eine Mietwohnung bereits dann, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und  nachvollziehbare Gründe gestützt wird. Danach haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen  - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen  ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von  angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. ZurWahrung berechtigter Belange  des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des  Vermieters - unter sorgfältiger Würdigung der Einzelfallumstände darauf überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder - etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der  Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann - rechtsmissbräuchlich  ist. Im Rahmen der Würdigung der Lebensplanung hat das Gericht sodann den Verkaufswunsch zu berücksichtigen, wobei es zu beachten hat, dass es nicht darauf ankommt, ob der Vermieter seinen Eigenbedarf selbst herbeigeführt hat. Wie eine solche Würdigung schlußßendlich ausfallen würde, hat der BGH offen gelassen und die Sache hierzu wiede3r an das Landgericht zurück verwiesen. 

Gleichzeitig hat der BGH in dieser Entscheidung deutlich gemacht, dass die Kündigung des Vermieters schon deshalb keine Verwertungskündigung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist, weil nicht die Wohnung des Mieters verkauft werden sollte.