Schönheitsreparaturen und immer neue Phantasien

§ 535 BGB sieht vor, dass der Vermieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand übergibt und auch erhellt. Somit unterliegen ihm auch die Schönheitsreparaturen, soweit sie nicht über die vertragsüblichen Gebrauchsspuren hinaus gehen (§ 538 BGB). Auch wenn dies das gesetzliche Leitbild sein sollte, wurden die Renovierungskosten über lange Zeit vertraglich auf den Mieter übergewälzt. In den 2000ern wendete der BGH die Rechtsprechung und stellte an Klauseln zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen insbesondere aus AGB-rechtlicher Sicht hohe Anforderungen. Hierdurch wurden die Abwälzungsmöglichkeiten erheblich eingeschränkt. 

Die Phantasie einiger Richterkollegen scheint nun noch immer keine Ruhe zu finden, so lange noch Abwälzungsmöglichkeiten verbleiben. 

Ein Beispiel bilden das AG Berlin-Schöneberg (Urt. v. 09.12.2025, 10 C 25/25, GE 2026, 94), das AG Hamburg (Urt. v. 26.10.2022, 49 C 150/22, juris) und das AG Schwerin (Urt. v. 18.07.2025, 14 C  19 / 25). In ihren Blick war es gefallen, dass die Parteien in den Mietverträgen folgenes vereinbart hatten:

„Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der  Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Sie sind der Ansicht, der Kläger habe zwar die von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV vorgegebene Definition übernommen, jedoch werde durch die  formularvertragliche Wendung, dass der Beklagte für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen” Sorge zu tragen hätte,  nicht hinreichend deutlich, dass die Fenster nicht auch von außen gestrichen werden müssten. Eine Klausel, die dem Mieter auch das Streichen der Fenster von außen auferlege, benachteilige den Mieter unangemessen, weil die Fenster von außen nicht allein dem Zugriff des Mieters unterlägen. Da aber nicht klar sei, ob der Außenanstrich der Fenster nun miterfasst sein solle, fiele die Klausel der Unklarheitenregelung zum Opfer. 

Die Qualität dieser Gedankengänge wird deutlich, wenn man sie auf ihr Wesentliches reduziert. Nehmen die Parteien im Vertrag allein auf den Text des § 28 II. BV Bezugohne weitere Umschreibungen vorzunehmen, ist der Leistungsunfang der Schönheitsreparaturen klar bestimmt und die Klausel wirksam. Wird statt auf die Norm zu verweisen, der Text in den Vertrag übernommen, wird sein Inhalt unklar und benachteiligt den Mieter unangemessen. Für einen Gesetzestext und die in ihm enthaltene Regelung, gilt stets die Vermutung, dass keine der beteiligten Personen unangemessen beteiligt wird. Wie aber kann dann eine Wiederholung eines Gesetzestextes plötzlich zu einer unangemessenen Benachteiligung werden?

Schließlich ist etwa in der Entscheidung des AG Schöneberg schon der Ansatz fehlerhaft, dass die Klausel nicht erkennen lasse, dass auch die Fenster nur von innen zu streichen seien. Die vom Amtsgericht vermisste Klammerung findet sich bereits in dem von ihm zitierten Vertragstext. In diesem heißt es nämlich nach dem Streichen der Heizungsrohe und dem Streichen der Innentüren „sowie das Streichen der Fenster und Außentüren von innen“. Man sollte ein Urteil nicht von der KI schreiben lassen oder sich mit den Wandelungen der deutschen Sprache ein wenig auseinander setzen.