Urkundenprozess kontra Kautionsrückforderung

Mit dem Urkundenprozess bietet die ZPO dann, wenn es um die Erlangung eines vollstreckbaren Titels über eine Geldforderung geht, die Möglichkeit in einem vereinfachten Verfahren schneller an diesen zu kommen. Im Urkundenprozess müssen die dem Anspruch zugrunde liegenden Tatsachen nämlich mit Urkunden belegt werden können und die Beweismittel werden im Bestreitensfall auf Unkunden und Parteivernehmung beschränkt. Die zeitfressende Einholung von Sachverständigengutachten und Zeugenvernehmungen findet zunächst nicht statt und der Vermieter erlangt einen vorläufig vollstreckbaren Titel und kann vorhandenes Vermögen zu seinen Gunsten sichern. Begehrt der Vermieter ausstehende Mieten, braucht er zu deren Beleg nur die Vertragsurkunde vorweisen. Die häufige Verteidigung des Mieters, die Miete sei wegen Vorliegen eines Mangels gemindert gewesen, steht einem Erlass eines Vorbehaltsurteils und dmit eines schnellen Titels in der Regel nicht entgegen. Der Mieter wird den Mangel und die Gebrauchsbeeinträchtigung in der Regel nicht mit Urkunden belegen können. Die Einwendunen selbst schließt dieses Verfahren nicht aus, sondern verlagert sie in ein Nachverfahren, während der Vermieter bereits die behauptete Forderung vollstrecken kann. Hiervon sollte der Vermieter im eigenen Interesse aber nur dann Gebrauch machen, wenn er sich sicher ist, dass die behaupteten Mängel nicht vorliegen. 

Dieses Verfahren hatte in der Vergangenheit eine höchst unterschiedliche Bedeutung. War es immer wieder für längere Zeit aus dem aktuellen Prozessleben verschwunden, fanden sich für eine kurze Zeit Wiederentdecker dieses Verfahrens. In der numehrigen Phase verlängerter Gerichtsverfahren aufgrund unvorhersehbarem altersbedingten Richterschwundes dürfte es wieder vermehrt das Interesse der Parteien wecken. 

Das AG Fürstenwalde (Urt. v. 19.08.2026, 26 C 412/25, GE 2026, 867) hatte sich nun mit einem Fall zu befassen, in welchem der beklagte Mieter im Urkundenprozess gegen die vom Vermieter mit dem Mietvertrag belegten Zahlungsrückstände nach der zwischenzeitlichen Beendigung des Mietverhältnisses im Prozess mit dem Rückforderungsanspruch der Kaution aufrechnen wollte. 

Zutreffend hatte das Amtsgericht dies als im Urkundenprozess unstatthaft angesehen. Denn dieser Anspruch sei in jenem Verfahren nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln belegt. Zwar ergebe sich der Rückzahlungsanspruch dem  Grunde nach aus der Vereinbarung im Mietvertrag, der unbestrittenen Kautionszahlung und dem ebenfalls unbestrittenen Vertragsende zum  31.12.2025. Doch fehle es an dem erforderlichen Nachweis der Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs mit den im Urkundenprozess zugelassenen  Beweismitteln für die geltend gemachte Hilfsaufrechnung. Gemäß § 387  BGB ist die Aufrechnung mit einer Gegenforderung möglich, sobald der Schuldner die ihm gebührende Leistung fordern und die ihm obliegende  Leistung bewirken kann. Die Aufrechnung des Mieters mit seinem Rückzahlungsanspruch aus geleisteter Mietsicherheit ist dabei nur möglich, wenn der Vermieter von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch macht, sodass der Rückzahlungsanspruch fällig wird (vgl. BeckOK/Dennhardt §§ 387 BGB  Rn.28.2). Der Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich der geleisteten  Mietsicherheit wird daher erst fällig, wenn Abrechnungsreife eingetreten ist  und keine Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis bestehen (vgl. Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, § 551 BGB Rn. 88). Der Mieter muss also mit den im Urkundenprozess zugelassenen Beweismitteln belegen können, dass keine Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter mehr bestehen, die es zu besichern gilt. 

Dies wird dem Mieter regelmäßig nur schwer gelingen. Als denkbarer Beleg kommt eine schriftliche Abrechnung des Vermieters in Betracht, dass keine Zahlungsansprüche mehr bestehen. Hat der Vermieter eine solche Urkunde nicht erstellt, könnte der Mieter unter Beweis der Abrechnungsreife eine solche einklagen. Ein hypothetischer Gedanke, der gegenüber dem Eilcharakter des Urkundenprozesses schon wegen der zu erwartenden langen Prozesslaufzeit des vom Mieter angestrengten Verfahren kontraproduktiv sein dürfte. Bliebe noch eine Verzichtserklärung, mit welcher aber nur dann zu rechnen sein dürfte, wenn der Vermieter prozessmüde oder Insolvenzverwalter ist.