Wohnraummietrecht - Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB

Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 559b BGB unter Beachtung der §§ 559c ff. BGB angekündigt und durchgeführt, kann er entsprechend den Regelungen der §§ 559 ff. BGB die Miete erhöhen.

Mit § 559c BGB hat der Gesetzgeber dem Vermieter ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren an die Hand gegeben, in welchem an die Mieterhöhungserklärung reduzierte inhaltliche Anforderungen gestellt werden. Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahme einen bestimmten Kostenrahmen nicht übersteigt. Folge ist aber nicht nur, dass an sie geringere inhaltliche Anforderungen zu stellen sind, sondern das vereinfachte Mieterhöhungsverfahren verlängert auch die Frist, binnen eine weitere Modernisierungsmieterhöhung nicht durchgeführt werden kann.

Übersteigt die bauliche Maßnahme, die der Mieterhöhung zugrunde gelegt werden soll, jedoch den in § 559c BGB vorgesehenen Kostenrahmen oder möchte der Vermieter nicht über einen so langen Zeitraum mit einer weiteren Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen sein, richten sich die Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB.

Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete nunmehr um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 BGB, 559a BGB zu erläutern ist. Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (BGH, Urt. v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934; BGH, Urt. v. vom 20.07.2022, VIII ZR 361/21, NJW-​RR 2022, 145; BGH, Urt. v. 28.09.202,VIII ZR 336/21, juris). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann.

Mit Urteil vom 25.01.2023 (VIII ZR 29/22, NJW-​RR 2023, 37) hat der BGH unter Verweis auf seine bisherige Rechtsprechung noch einmal deutlich gemacht, dass in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen sind. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.

Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (so schon beispielhaft BGH, Urt. v. 20.07.2022, VIII ZR 361/21, NJW-​RR 2022, 145). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt (bestätigend BGH, Urt. v. 25.01.2023, VIII ZR 29/22, NJW-​RR 2023, 37).

Eine Erhöhungserklärung ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisierung dienenden - Maßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzungsmaßnahme vorgenommen wird. Etwas anderes gilt in der Regel auch dann nicht, wenn es sich um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden (BGH, Urt. v. 25.01.2023, VIII ZR 29/22, NJW-​RR 2023, 37).

Eine zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositionen ist nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und der Aufteilung der Kosten erforderlich und verschafft demzufolge keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn. Vielmehr steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassender Auskunfts- und Belegeinsichtsanspruch bei preisfreiem Wohnraum aus § 259 BGB analog zur Verfügung. Dieser eröffnet dem Mieter die Überprüfung der Berechnung der Mieterhöhung auf ihre materielle Richtigkeit. Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, kann er diese gerichtlich überprüfen lassen. Im Rahmen eines solchen gerichtlichen Verfahrens trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht auch nur teilweise auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen. Auch diese Grundsätze hat der Senat in seiner Entscheidung erneut bestätigt.