Wohnraummietrecht - Fristlose Kündigung wegen Lärms

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Einen solchen wichtigen Grund stellt es nach der Wertung des Gesetzgebers in § 569 Abs. 2 BGB dar, wenn der Hausfrieden nachhaltig gestört wird. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt (BGH, Urt. v. 18.02.2015, VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239; BGH, Beschl. v. 25.08.2020, VIII ZR 59/20, NJW-RR 2020, 127). Ein solcher Fall liegt vor, wenn die Nachbarn durch erheblichen, von ihnen nicht hinzunehmenden Lärm aus der Wohnung des Mieters gestört werden. Eine gewisse Ausnahme bildet hier von Kindern durch Spielen und Toben verursachter Lärm der als sozialadäquate „Zukunftsmusik“ hinzunehmen ist.

Stützte der Vermieter auf eine solche Ruhestörung eine fristlose Kündigung und in Folge der Kündigung eine Räumungsklage, wurde ihm in der Vergangenheit abverlangt, detailliert zu Art, Intensität, Häufigkeit und Dauer der Ruhestörung vorzutragen. Er sollte einen Vortrag dazu leisten, was genau in der Wohnung des Mieters passiert war. In jüngerer Zeit aber hat der BGH wiederholt entschieden, dass an den Vortrag des Vermieters betreffend den Lärm keine überzogenen Anforderungen zu stellen sind.  

Hieran hat er erneut festgehalten (BGH, Beschl. v. 22.06.2021, VIII ZR 134/20, NJW-RR 2021, 1093) und deutlich gemacht, dass eine überzogene Substantiierungsanforderung des Gerichtes die Verletzung rechtlichen Gehörs und damit einen Verfahrensfehler darstellt. Dies gilt erst recht, wenn das Gericht deshalb, weil es den Vortrag einer Parteien unberechtigt für nicht hinreichend substantiiert erachtet, auf die Erhebung angebotener Beweise verzichtet. Derartige Verfahrensfehler machen beispielsweise eine Berufungsentscheidung in der Revisionsinstanz angreifbar.