Wohnraummietrecht - Das Belegeinsichtsrecht bei der Betriebskostenabrechnung

Hat der Vermieter dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung übersand, steht dem Mieter die Möglichkeit offen, gegen diese Einwendungen zu erheben. Für das Wohnraummietverhältnis hat der Gesetzgeber dies ausdrücklich in § 556 Ab. 3 BGB festgelegt. Um aber Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben, kann es erforderlich sein, die Richtigkeit der eingestellten Kostenpositionen zu überprüfen. Daher billigt die Rechtsprechung und Literatur dem Mieter auch das Recht zu, binnen angemessener Frist Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege zu nehmen, obgleich eine solche ebenfalls im Gesetz nicht geregelt ist. Die Belege sind dabei stets beim Vermieter oder ggf. seinem Verwalter einzusehen. Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, kann dem Mieter beispielsweise ein Zurückbehaltungsrecht an einer sich aus der vorliegenden Rechnung ergebenden Saldos zustehen.

Das LG Hanau hat mit Beschluss vom 24.03.2025 (2 S 43/24, GE 2025, 543) deutlich unterstrichen, dass das Einsichtsersuchen von dem Verlangen auf Übersendung der Abrechnungsbelege klar zu unterscheiden ist. Steht dem Mieter lediglich ein Einsichtsrecht zu, kann er die Übersendung von Belegen nicht verlangen. Dies kann er vielmehr nur dann verlangen, wenn dem Mieter eine Einsichtnahme nicht mehr zumutbar ist. Somit kann das eine Verlangen, das andere nicht ersetzen. Ein Einsichtsrecht steht dem Mieter regelmäßig nach Zugang einer Abrechnung zu. Die Übersendung von Belegen hingegen kann er nur verlangen, wenn ihm eine Einsichtnahme nicht zugemutet werden kann, wobei hierfür unterschiedliche Gründe in Betracht kommen. Der Vermieter seinerseits muss prüfen können, ob Gründe für eine solche Unzumutbarkeit vorliegen, Die ein Belegübersendungsverlangen des Mieters rechtfertigen.

Ein Zumutbarkeitskriterium, mit dem sich auch das Landgericht befaßt hat, ist die Entfernung zwischen dem Wohnsitz des Mieters und dem Sitz des Vermieters. Das LG stellte sich auf den Standpunkt, dass eine Reisezeit zwischen beiden von unter einer Stunde noch zumutbar sei. Zieht der Mieter insbesondere nach Beendigung des Mietverhältnisses an einen Ort in größerer Entfernung zum Sitz des Vermieters, soll dies für die Frage der Zumutbarkeit keine Rolle spielen.

Da beide Verlangen unterschiedliche Voraussetzungen haben, aber auch die Pflichten, die sich für den Vermieter hieran knüpfen sich unterscheiden, kann das eine Verlangen nicht ohne Weiteres in das andere Verlangten umgeduetet werden. Pragmatisch ist dies völlig zutreffend. Es geht leider nur nicht selten an dem Verständnis der beteiligten Geschäftskreise, also Mieter und Vermieter vorbei. Für den Rechtsberater ist es daher wichtig, hierauf ein besonderes Augenmerk zu legen und ggf. durch ein neues Verlangen nachzubessern.