Kautionsrückzahlung contra Schadensersatzforderung des Vermieters

Ist der Mietvertrag gekündigt und der Mieter ausgezogen, ist das Spannungsfeld zwischen den Vertragsparteien in der Regel noch nicht aufgehoben. Der Mieter hat zu meist zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution gezahlt und nun steht im Raum, wann der Vermieter über diese abrechnet, welche eigenen Forderungen er aufrechnen kann und wann wie viel an den Mieter fließt.

Der Vermieter ist jedenfalls aus der der Hingabe der Mietkaution  zugrunde liegenden Sicherungsabrede verpflichtet, eine vom Mieter gezahlte Barkaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses  und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist zurückzuzahlen, sobald er  diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt (BGH, Urt. v. 18.01.2006, VIII ZR 71/05, GE 2006, 510 = NJW 2006, 1422). Dies ist der Fall, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr  zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH,  Urt. v. 20.07.2016, VIII ZR 263/14, GE 2016, 1146 = NJW 2016, 3231; BGH, Urt. v. 24.03.1999, XII ZR 124/97, GE 1999, 708 = BGHZ 141, 160,  162). Denn die Kaution dient der Sicherung der Ansprüche des Vermieters;  dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise,  nämlich durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch  befriedigen können (BGH, Urt. v. 12.01.1981, VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976).

Der Vermieter möchte häufig gern mit Schadensersatzforderungen für eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht des Mieters aufrechnen, wenn der Mieter also die Mietsache mit Beschädigungen zurückgibt, die über Desjenige hinausgehen, was einer üblichen Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Der Vermieter hat aus §§ 535, 280, 241 Abs. 2 BGB in diesen Fällen einen Schadensersatzanspruch, der zunächst gemäß § 249 Abs. 1 BGB auf Naturalrestitution gerichtet ist. Der Vermieter kann also eine Reparatur durch den Mieter verlangen. Allerdings gesteht die Rechtsprechung ihm eine Ersetzungsbefügnis zu, so dass er statt dessen auch Schadensersatz in Geld verlangen kann, von der er jedoch gegenüber dem Mieter Gebrauch machen muss. Das aber ist Voraussetzung für eine Aufrechnung, denn diese kann nur mit gleichartigen Forderungen erfolgen, hier also die Zahlung von Geld.

Dabei darf grundsätzlich die zur Aufrechnung gestellt forderung gem. § 390 BGB noch nicht verjährt sein. Hiervon abweichend lässt es § 215 BGB genügen, wenn sich im Mietverhältnis zwei Forderungen in unverjährter Zeit aufrechnenbar gegenüber gestanden haben, also bereits existierten, eine rechtzeitige Aufrechnung aber nicht erfolgte. Das ist der Fall, wenn der Vermieter vor Verjährung des Schadensersatzanspruches gegenüber dem Mieter von seiner Ersetzungsbefugnis Gebrauch gemacht hat. Viel Zeit hat der Vermieter hierfür allerdings nicht, weil derartige Ansprüche innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache gem. § 548 BGB verjähren. Der BGH lässt es für eine wirksame Aufrechnung aber genügen, wenn der Vermieter erst nach Ablauf der Verjährungsfrist – ggf. mit der Aufrechnungserklärung selbst – von seiner Ersetzungsbefugnis Gebrauch macht. Es genüge nach dem mit der Kaution verfolgten Sicherungszweck nach dem Willen der Parteien, wenn sich der Reparautranspruch und der Kautionsrückzahlungsanspruch unverjährt gegenüber gestanden hätten