Betriebskostenrecht

1. Umlage von Sperrmüllkosten

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter neben der Miete auch die Betriebskosten gem. der BetrkVO tragen soll, kann der Vermieter die Kosten der Müllbeseitigung auf den Mieter gem. § 2 Nr. 8 BetrKVO umlegen. Hierunter fallen gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV die Gebühren der öffentlichen Müllabfuhr ebenso wie Maßnahmen der nicht öffentlichen Müllbeseitigung. Die umlegbaren Kostenpositionen sind nicht abschließend aufgezählt. Es können deshalb unter dieser Position auch weitere, nicht ausdrücklich genannte Kosten umgelegt werden, die sich als Betriebskosten für die Müllbeseitigung darstellen (Both in Guhling/Günter, 3. Aufl., § 2 BetrkV Rn. 105). Ob es sich bei den Kosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen möchte, um Betriebskosten handelt, ist anhand der Definition des Betriebskostenbegriffes in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1 BetrkVO zu bestimmen. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Es bedarf also zweier Elemente:
-    Die Kosten müssen Grundstücksbezogen sein;
-    Sie müssen wiederkehrende Kosten sein. 
Nach dem Wortlaut des Gesetzes lassen sich diese Regeln nur auf das Wohnraummietverhältnis anwenden. Rechtsprechung und Literatur haben jedoch zwischenzeitlich herausgearbeitet, dass sie auch auf Gewerberaummietverhältnisse uneingeschränkt Anwendung finden.

Um die Kosten der Sperrmüllbeseitigung auf den Mieter umlegen zu können, müssen diese also Grundstücksbezogen und wiederkehrend sein.

Haben die Mieter den Sperrmüll auf dem Grundstück veranlasst, ist eine Grundstücksbezogenheit nicht zu verneinen. Der BGH nimmt eine Grundstücksbezogenheit auch dann an, wenn der Müll von einem Dritten stammt, der mit der Mietnutzung des Grundstückes nichts zu schaffen hat.

Das Augenmerk findet sich daher in der Regel in der Frage, ob es sich um wiederholte Aufwendungen handelt. Stellen die Mieter also wiederholt auf widerrechtlich Sperrmüll auf dem Grundstück ab, den der Vermieter entsorgen muss, wird eine Umlegbarkeit der Kosten auf den Mieter bejaht (VIII ZR 137/09, NZM 2010, 274; LG Berlin 63 S 54/10, GE 2010, 1742). Stellt dagegen vereinzelt ein Mieter in Fluren, auf dem Hof oder im Keller Sperrmüll ab, ist es Sache des Vermieters, diesen zu ermitteln und ihm wegen seines vertragswidrigen Verhaltens die so entstandenen Kosten im Wege des Schadensersatzes aufzuerlegen. Handelt es sich um Einzelfälle und nicht um eine bereits eingebürgerte Praxis, kann der Vermieter die Entsorgungskosten dann, wenn er den Verursacher nicht ermitteln kann, nicht auf alle Mieter umlegen, sondern muss diese selber tragen (Both in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 2 BetrkV Rn. 106 mit weiteren Nachweisen zu der insoweit streitigen Literatur).

In einer Neueren Entscheidung hat nun das AG Bocholt (AG Bocholt, Urt. V. 28.03.2025, 21 C 10/24, WuM 2025, 456) entschieden, dass der Vermieter die Kosten einer solchen einmaligen Entrümpelungsaktion nicht auf den Mieter als Betriebskosten umlegen kann. Es hat sich damit dem AG Berlin-Mitte (Urt. V. 14.01.2020, 151 C 89/18) angeschlossen. Dabei hat es deutlich gemacht, dass es Sache des Vermieters ist, den wiederholten Anfall solcher Kosten vorzutragen. Dem kann nur beigepflichtet werden, denn das Gericht kann nur bei entsprechendem Vortrag beurteilen, ob es sich überhaupt um Betriebskosten handelt. Dies aber ist Voraussetzung für deren Umlegbarkeit auf den Mieter.

2.    Angabe des Umlageschlüssels

Das AG Hamburg (Urt. v. 22.01.2025, 9 C 6/24, ZMR 2025, 613) hatte sich mit einer Betriebskostenabrechnung zu befassen, in der verschiedene Betriebskostenpositionen mit einem Anteil auf den Mieter umgelegt werden sollten. Allerdings enthielt die Abrechnung keinerlei Angaben oder Erläuterungen dazu, nach welchem Umlageschlüssel die jeweiligen Kosten umgelegt worden waren.

Das AG Hamburg hielt diese Abrechnung für formell unwirksam und führte aus: „Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des  Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür,  dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt  ist. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt  die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten  Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des  Mieters aufzunehmen. Diesen Anforderungen könne der Vermieter mit allein einem Verweis auf die Belegeinsicht nicht genügen.“

Das AG Hamburg hat somit die gefestigten Anforderungen des BGH an eine Betriebskostenabrechnung aufgegriffen und eine Betriebskostenabrechnung, die den Umlagemaßstab nicht ausweist als einen der vom BGH als selten angenommenen Fälle der formellen Unwirksamkeit der Abrechnung angenommen. Das lässt sich dann, wenn keinerlei Angaben zur Ermittlung des umgelegten Anteils aus der Abrechnung ersichtlich sind, mit der Rechtsprechung des BGH vereinbaren.

Für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (BGH VIII ZR 3/17, GE 2017, 1014 = WuM 2017, 529; BGH VIII ZA 2/08, NJW 2009, 3575; BGH VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143; BGH VIII ZR 237/16, GE 2017, 830; Both in Guhling/Günter, § 556 Rn. 90).

3.    Umfang der Umlagevereinbarung

Das AG Hamburg (Urt. v. 11.12.2024, C 467/23, ZMR 2025, 615) hat sich in einem weiterem Urteil damit befasst, welche Betriebskosten als auf den Mieter umlegbar vereinbart anzusehen sind und wie eine entsprechende Vereinbarung auszulegen ist.

„Sind im Vertragsbestätigungsschreiben ausschließlich „Grundsteuer, Wassergeld, Sielgebühr, Müllgebühr, Treppenreinigung, Untermietzuschlag“ als zu zahlende Betriebskosten aufgeführt, so ist diese Auflistung abschließend.“

In dem zu beurteilenden Fall lag dem Gericht nur ein Vertragsbestätigungsschreiben aus 1967 vor, welches vorsah, dass neben der Grundmiete die vorgenannten Kosten vom Mieter zu tragen sind. Bis zu dem Jahr 2021, über dessen Betriebskosten nun abgerechnet wurde, hatten die Parteien offenbar keine weitergehende schriftliche Vereinbarung getroffen, jedenfalls wurde dem Gericht eine solche nicht vorgelegt.

Das AG Hamburg ging somit davon aus, dass nicht grundsätzlich eine Umlage aller in der Betriebskostenverornund vorgesehenen Betriebskostenpositionen auf den Mieter umgelegt werden können. „Über im Mietvertrag ausdrücklich genannte Betriebskostenarten hinausgehende Betriebskosten gelten grundsätzlich dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB folgend als mit der Grundmiete abgegolten (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.04.1991, 10 U 178/90). Abweichende Verteilungen der Betriebskosten bedürfen einer vertraglichen Vereinbarung (BGH, Urt. v. 08.04.2020, XII ZR 120/18).“

Die Entscheidung macht deutlich, dass die in jüngerer Zeit vom BGH favorisierten geringen Vereinbarungen der Betriebskostenumlage etwa durch die Formulierung, der Mieter trägt die Betriebskosten, die aufzählung einzelner Betriebskosten als umlegbar im Vertrag nicht gegenstandslos macht. Jedenfalls dann, wenn der Formulierung im Vertrag nichts dafür entnommen werden kann, dass die dort getroffene Aufzählung nur beispielhaft sein oder einen erläuternden Charakter haben soll, kann dem nur zugestimmt werden.

Allerdings liegt das Besondere dieses Falles darin, dass die Vereinbarung bereits 1967 getroffen wurde, Einwendungen erst aber gegen die Abrechnung für das Jahr 2021 erhoben wurden. Da kann in einer stillen Minute doch einmal die Frage anklopfen was die Parteien in den 53 dazwischen liegenden Jahren abgerechnet und ggf. beanstandungslos bezahlt haben? Könnte hier nicht doch ausnahmsweise eine stillschweigende Vertragsänderung lauern. Das Urteil birgt den Anschein, als hätten die die Parteien hierzu nichts vorgetragen. Der Richter musste aufgrund der Parteimaxime nicht danach fragen, hätte er sich hierdurch doch nur den Vorwurf der Befangenheit einhandeln können. Andererseits gibt es auch noch eine richterliche Hinweispflicht in § 139 ZPO.