Wohnraummietrecht - Wirtschaftlichkeitsgebot und neuer Mietvertrag

Haben die Parteien gemäß § 556 Abs. 1 BGB vereinbart, dass der Mieter auch die Betriebskosten tragen soll, kann grundsätzlich der Vermieter die entsprechenden Dienstleistungen nicht unbedarft vergeben. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB muss er nämlich das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Dies bedeutet, dass die Leistungen in einem angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis in Anspruch genommen werden müssen.

Verletzt der Vermieter diese Verpflichtung, liegt hierin eine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht im Sinne des

§ 241 Abs. 2 BGB, die den Vermieter gemäß § 280 BGB schadensersatzpflichtig macht. Da es sich um einen Schadensersatzanspruch des Mieters handelt, ist der Mieter für die Verletzung der vertraglichen Nebenpflicht vortrags- und beweispflichtig.

Der BGH hatte nun einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter vor Abschluss der entsprechenden Mietverträge bereits ein Unternehmen mit dem Müllmanagement beauftrag hatte (BGH, Urt. v. 25.01.2023, VIII ZR 230/21, NJW-​RR 2023, 373). In dieser Entscheidung hat der BGH zunächst zum wiederholten mal festgestellt, dass die Kosten

einer Müllsortierung und der Reinigung der Müllstellplätze von § 2 BetrKV erfasst werden.

Er hat aber auch aufgezeigt, dass in der früheren Beauftragung eines Unternehmens keine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht liegen kann, da ein Vertrag noch nicht bestand.

Allerdings kommt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter - im Falle eines nicht angemessenen Kosten-​Nutzen-​Verhältnisses - eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses - beispielsweise durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen - möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat (vgl. hierzu auch BGH, Urt. v. 28.11.2007, VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440).