Wohnungseigentumsrecht - Erstellung der Jahresabrechnung als vertretbare Handlung

Die Erstellung der Jahresabrechnung ist jedenfalls dann eine vertretbare Handlung, wenn zur Beschlussvorbereitung nur das Zahlenwerk verlangt wird. Dies widerspricht nicht der Rechtsprechung des I. Zivilsenates. Denn danach liegt eine unvertretbare Handlung nur vor, wenn der Verwalter mit der Vorlage des Zahlenwerkes auch versichert, die angefallenen Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen vollständig angegeben zu haben (BGH v. 23.6.2016-I ZB 5/16; ZMR 2016, 972=ZWE 2016, 422). Das Zahlenwerk alleine kann aber auch ohne besondere Kenntnisse des amtierenden Verwalters erstellt werden. Damit ist die werkvertragliche Vorschrift des § 637 Abs. 3 BGB zum Anspruch auf einen Kostenvorschuss bei Selbstvornahme anwendbar. Zwar ist der Verwaltervertrag ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag. Mit der Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung liegt aber auch eine erfolgsbezogene Tätigkeit, mithin ein werkvertragliches Element vor, so dass insoweit die Bestimmungen dieses Vertragstyps heranzuziehen sind. Denn nur so kann die Eigenart des Vertrages richtig gewürdigt werden.

 

Die Entscheidung macht in der Sache mit der verfehlten Rechtsprechung des I. Zivilsenates Schluss. Für die Wohnungseigentümer ist die Versicherung des Verwalters, die angefallenen Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen vollständig angegeben zu haben, anders als bei den mietrechtlichen Betriebskosten ohne Bedeutung. Denn zum Einen lassen sich die tatsächlichen Zahlungsflüsse ohnehin ohne weiteres durch Einsicht in die Kontoauszüge nachverfolgen, auf die jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 4 WEG einen Anspruch hat. Umgekehrt hat der Verwalter anders als der Vermieter überhaupt kein Interesse an der „Umlage“ nicht angefallener Kosten. Denn er hat sie anders als der Vermieter in keinem Fall zu tragen. Vielmehr würde eine solche Umlage seine Jahresabrechnung unschlüssig machen.

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31.08.2021

Informationen

BGH
Urteil/Beschluss vom 26.02.2021
Aktenzeichen: V ZR 290/19

Fachlich verantwortlich

Dr. Dr. Andrik Abramenko RiLG

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