Wohnungseigentumsrecht - Keine fristwahrende Umstellung einer Anfechtungsklage gegen die Wohnungseigentümer

Die gegen die Wohnungseigentümer erhobene Anfechtungsklage wahrt die Frist des § 45 WEG auch dann nicht, wenn sie nach Ablauf der Klagefrist auf die Wohnungseigentümer umgestellt wird. Hierbei handelt es sich nicht nur um eine Rubrumsberichtigung. Vielmehr richtete sich die Klage gegen die Wohnungseigentümer und somit nach Maßgabe des neuen Rechts (§ 44 Abs. 2 S. 1 WEG) gegen den Falschen. Entgegen der Auffassung des BGH zum früheren Recht (BGH, NJW 2011, 779, 780) ist auch ein Parteiwechsel nicht mehr möglich. Denn dies begründete der BGH damit, dass der Verwalter sowohl die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als auch die Wohnungseigentümer vertrat. Letzteres ist nach neuem Recht gerade nicht mehr der Fall, da er nunmehr nur noch die Gemeinschaft vertritt. Die Klage bliebe zudem auch bei rechtzeitiger Zustellung unbegründet. Zwar war die einberufende GmbH nicht Verwalterin, so dass ein Einberufungsmangel vorlag. Dieser führt aber nur dann zur Fehlerhaftigkeit der auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse, wenn er für die Beschlussfassung kausal war. Davon ist hier angesichts der Mehrheitsverhältnisse nicht auszugehen, zumal der Kläger weder inhaltliche Fehler des Beschlusses aufgezeigt noch dargetan hat, dass er bei korrekter Ladung an der Versammlung teilgenommen hätte.

Praxistipp
Hinsichtlich der Fristversäumnis entspricht die Entscheidung ganz h. M. (vgl. AG Wiesbaden, Urteil v. 12.3.2021-92 C 3284/20; = ZMR 2021, 528=ZWE 2021, 336=IMR 2021, 429; ebenso AG Charlottenburg, Urteil v. 16.4.2021-73 C 8/21; IMR 2021, 521). Das LG Frankfurt/M. erwägt noch eine Heilung der Zustellung gemäß § 189 ZPO durch Mitteilung der Klageerhebung an Wohnungseigentümer und Verwalter, verwirft sie aber, weil nicht der ganze Text der Klageschrift übermittelt, sondern nur über die Klageerhebung informiert wurde. Diese Möglichkeit der Heilung durch Zustellung an alle Wohnungseigentümer dürfte aber schon deshalb nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wirken, weil die Vollmacht des Verwalters für diese gemäß § 9b Abs. 1 S. 3 WEG unbeschränkbar ist. Folglich kann einzelnen Wohnungseigentümern nur beim Fehlen eines Verwalters Vertretungsmacht zukommen (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG), weshalb auch eine Heilung nach § 189 ZPO durch Übermittlung der Klageschrift an die Wohnungseigentümer nicht in Betracht kommt.

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01.12.2022

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Fachlich verantwortlich

Dr. Dr. Andrik Abramenko RiLG

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