Wohnungseigentumsrecht - Passivlegitimation für Klage auf Zustimmung nach §12 WEG

Verlangt die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Veräußerung, so ist streitig, wer auf Zustimmung zur Veräußerung in Anspruch zu nehmen ist. Teilweise wird der Eigentümerversammlung in diesen Fällen die Beschlusskompetenz abgesprochen (vgl. etwa AG Heidelberg, ZWE 2021, 269,270; Hügel/Elzer, 3. Aufl. § 12 Rn. 36); teilweise wird hierin eine Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) gesehen, über die mehrheitlich zu befinden ist (s. etwa Bärmann/Suilmann, WEG, 15. Aufl. § 12 Rn. 24; Greiner, IMR 2023, 388). 

Der BGH folgt im Grundsatz letztgenannter Auffassung. Hierfür spricht nach Inkrafttreten des WEMoG insbesondere die grundlegend neue Gestaltung der Aufgaben und Befugnisse, die der der GdWE zugewiesen sind. Denn ihr kommt nunmehr die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis zu. Hierzu gehört auch die Prüfung und Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung. 

Denn der Zustimmungsvorbehalt soll den Eintritt persönlich oder finanziell unzuverlässiger Personen in die GdWE verhindern. Damit dient er maßgeblich dem Interesse der GdWE. Diese Grundsätze gelten auch für Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden. Denn die die Änderung der rechtlichen Verhältnisse hat eine Lücke geschaffen, die durch ergänzende Auslegung zu schließen ist.

Dass auf diesem Wege nicht die Wohnungseigentümer als zustimmungsberechtigt anzusehen sind, sondern die GdWE, wird zudem durch den Rechtsgedanken des § 47 WEG gestützt. Denn danach müssen auch Altvereinbarungen auf der Grundlage der neuen Systematik verstanden werden.