Abmahnungen im Wohnungseigentumsrecht

Der Beschluss, den Verwalter mit der Abmahnung eines Miteigentümers gemäß § 17 Abs. 2 WEG zu beauftragen, ist selbständig anfechtbar. Die gerichtliche Kontrolle beschränkt sich allerdings auf die formelle Richtigkeit, die hinreichende Bestimmtheit und die Prüfung, ob das vorgeworfene Fehlverhalten die Entziehung rechtfertigt. Ob dem abgemahnten Wohnungseigentümer das vorgeworfene Fehlverhalten tatsächlich zur Last fällt, ist erst im Entziehungsverfahren zu prüfen. Die Abmahnung nach § 17 Abs. 2 WEG setzt ferner voraus, dass dem abgemahnten Wohnungseigentümer die Entziehung als Folge weiteren Fehlverhaltens vor Augen geführt wird. Fehlt diese Androhung, so liegt keine wirksame Abmahnung nach § 17 Abs. 2 WEG, sondern nur eine einfache Aufforderung vor, das gerügte Verhalten zu unterlassen. Auch dieser Beschluss ist separat anfechtbar, vom Gericht aber nur auf formelle Mängel zu überprüfen. Ob dem betroffenen Wohnungseigentümer das gerügte Verhalten tatsächlich zur Last fällt, ist erst in dem „Hauptsacheverfahren“, hier also der Unterlassungsklage zu prüfen.

Praxishinweis:

Der BGH erklärt en passant noch, dass eine ohne Beschlussfassung aufgrund der gesetzlichen Vollmacht in § 9b Abs. 1 WEG ausgesprochene Abmahnung durch den Verwalter nicht anfechtbar ist. Dies dürfte zu überdenken sein, wenn man der Rechtsprechung des BGH zur nachträglichen Genehmigung beschlusslosen Verwalterhandelns folgt. Denn dann wäre zwar die Genehmigung der Abmahnung durch Beschluss, nicht aber die genehmigte Verwalterhandlung gerichtlich überprüfbar, was wenig folgerichtig erscheint.