Anforderungen an den Vortrag für einen Eigenbedarf und Verwertung eines Zeugnisses eines Detektivs

Will der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis kündigen, muss er sich auf einen Kündigungsgrund nach § 573 BGB berufen können und die Kündigung hiermit auch im Kündigungsschreiben begründen. Im Räumungsprozess schließlich trifft ihn die Vortrags- und Beweislast. 

Einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausdrücklich benannten Kündigungsgründe ist der Eigenbedarf des Vermieters für sich selbst, seine Familien- und Haushaltsangehörigen. Weil aber der Eigenbedarf von einer Vielzahl subjektiver Aspekte geprägt wird, bietet er einen weiten Spielraum für Phantasien, Träume und wage Wünsche des Vermieters. Aufgabe des Gerichtes ist es dann, sich unter Objektivierung des Vermietervorbringens im Rahmen der freien Beweiswürdigung gemäß § 286 ZPO eine Überzeugung von der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfswillens und der Benötigung der streitgegenständlichen Wohnung zu gewinnen. 

Bei dem Kriterium des „Benötigens” in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv  nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte,  vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der  Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus;  hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht  übermäßiger Bedarf (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss v. 19.07.1993, 1 BvR 501/93, juris; BGH, RE v. 20.01.1988, VIII ARZ 4/87; BGH,  Urt. v. 05.10.2005, VIII ZR 127/05, juris; AG Berlin-Mitte, Urt. v. 06.11.2025, 107 C 5030/25, ZMR 2026, 224). 

Das AG Berlin-Mitte (Urt. v. 06.11.2025, 107 C 5030/25, ZMR 2026, 224) nun hatte einen Fall zu entscheiden, in welchem der Vermieter seinen Eigenbedarf mit wagen Vorstellungen seiner beruflichen und privaten Zukunft begründen wollte. So meinte er in Berlin bessere Arbeitschancen als in NRW zu finden. Andere seiner Bekannten seien aus diesem Grund ebenfalls schon nach Berlin gezogen. Auch einer FA in Berlin, in welcher er früher gearbeitet habe, habe er schon erfolglos seine Dienste angeboten. Ein Teil seiner umfassenden Ausführungen waren widersprüchlich andere für die Begründung eines Eigenbedarfes an der Verliner Wohnung ungeeigenet. 

Das Amtsgericht verwies noch einmal darauf, dass Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. nur BGH, Urt. v. 23.09.2015 - VIII ZR 2015, juris). Gemessen am Maßstab des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht.  Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit „verdichtet” haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; „Vorratskündigungen” sind unzulässig (BVerfG, Beschl. v. 23.08.1990, 1 BvR 440/90, juris;  BGH, Urt. v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15, juris; BGH, Urt. v. 23.09.2015, VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368). Dem Eigentümer/Vermieter ist ein Zugriff auf das vermietete Objekt erst dann zu gestatten, wenn und soweit dies durch gegenwärtig beachtliche Gründe motiviert ist (LG Berlin II, Urt. v. 23.07.2024, 65 S 99/24). 

Das AG Berlin-Mitte, (Urt. v. 06.11.2025, 107 C 5030/25, ZMR 2026, 224) zeigt im Folgenden in dieser Entscheidung die Grundsätze der richterlichen Beweiswürdigung noch einmal auf, welche häufig einerseits Anwälten und ihren Mandanten in der Sitzung nicht vor Augen stehen, andererseits im Falle einer Kollegialbesetzung des Gerichtes in Beratungen allen Beteiligten noch einmal ins Bewusstsein gerufen werden muss. 

Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine  tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung  zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellten und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig  auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.01.1993, IX ZR 238/91, juris;  BGH,Urt. v. 06.05.2015, VIII ZR  161/14, WuM 2015, 412).  

In seiner Begründung zeigt das Amtsgericht sodann in beispielhafter Weise auf, wie eine ausgewogene Beweiswürdigung ohne Rückgriff auf Standardfloskeln aussehen kann. Allein das macht die Entscheidung bereits lesenswert.