Erhaltungslast verdrängt nicht die Beschlusskompetenz

Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums zu tragen hat, regelt nur die Erhaltungslast, also die Frage, wer die Kosten der Maßnahme zu tragen hat. Hingegen schränkt eine solche Regelung nicht die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung ein. Sie bleibt weiterhin berechtigt und verpflichtet, über die Erhaltung des betroffenen Gemeinschaftseigentums zu beschließen. Tut sie dies nicht, kann der Beschluss über eine erforderliche Erhaltungsmaßnahme durch das Gericht für Wohnungseigentumssachen ersetzt werden. Eine weitergehende Vereinbarung, die der Eigentümerversammlung die Kompetenz, über die Erhaltung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums zu beschließen, gänzlich entzöge, wäre nichtig.

Praxishinweis:

Der BGH führt in einem obiter dictum aus, dass diese Grundsätze auch für die vereinbarte Übertragung von gemeinschaftliche Aufgaben auf den Verwalter gelten. Auch dann kann die Eigentümerversammlung jederzeit eine abweichende Reglung beschließen. Offen bleibt somit allerdings der Fall, in dem eine Vereinbarung dem Verwalter nicht nur Aufgaben der Eigentümerversammlung überträgt, sondern darüber hinaus neue Rechte einräumt. Kann die Eigentümerversammlung auch hierüber Beschluss fassen?