Zulässigkeit von Stimmrechtsbeschränkungen

Die Regelungen in § 25 Abs. 2 WEG sind grundsätzlich abdingbar. Dies ermöglicht sowohl objektbezogene Stimmrechtsbeschränkungen in Form der Bildung von Untergemeinschaften als auch inhaltliche Beschränkungen in der Weise, dass bestimmte Eigentümer in den dort festgelegten Angelegenheiten (nicht) stimmberechtigt sind. Eine solche Regelung muss aber ausdrücklich und eindeutig erfolgen. Insbesondere müssen die von der Stimmrechtsbeschränkung erfassten Miteigentümer klar bestimmt sein. Dies ist bei einer Klausel, nach der Eigentümer von Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage nur in Angelegenheiten der Tiefgarage stimmberechtigt sind, zu verneinen. Denn sie lässt nicht mit der erforderlichen Klarheit erkennen, ob nur Teileigentümer von Stellplätzen oder auch Wohnungseigentümer, denen neben dem Sondereigentum an einer Wohnung noch das Teileigentum an einem Stellplatz zukommt, von der Stimmrechtsbeschränkung erfasst sein sollen. Zudem darf die Stimmrechtsbeschränkung die mitgliedschaftlichen Rechte der betroffenen Wohnungs- und Teileigentümer nicht aushöhlen. Genau dies ist bei dieser Klausel aber der Fall, da die Stimmrechtsbeschränkung auch die Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der Vorschüsse erfassen würde. Die Befugnis, hierüber mitzuentscheiden, gehört aber zu den wesentlichen mitgliedschaftlichen Rechten.

Praxishinweis:

Die Entscheidung stellt Verfasser von Gemeinschaftsordnungen in formeller und inhaltlicher Hinsicht vor erhebliche Herausforderungen. Zum Einen muss die Bestimmtheit annähernd AGB-rechtlichen Kriterien genügen. Zum Anderen darf die Mitwirkung in Kernbereichen mitgliedschaftlicher Rechte nicht verhindert werden. Ansonsten ist die Stimmrechtsbeschränkung unwirksam.