Grenzen der Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG

Die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 S. 2 WEG erfasst im Gegensatz zum alten Recht auch eine über den Einzelfall hinausgehende generelle Änderung des Kotenverteilungsschlüssels. Ob eine solche Änderung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist allerdings entgegen früheren Äußerungen des Senats, an denen er nicht festhält, keine bloße Frage der Willkürkontrolle. Ein Verstoß gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung liegt schon dann vor, wenn die neue Kostenverteilung die Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer nicht angemessen berücksichtigt. Dies kann bei einem Wechsel von der Kostenverteilung nach Wohnfläche (bzw. einer mit dieser korrespondierenden nach Miteigentumsanteilen) zu einer solchen nach Einheiten der Fall sein. Zwar ist die Kostenverteilung nach Einheiten (Objektprinzip) ein anerkannter Verteilungsschlüssel. Dies ist insbesondere bei ungefähr gleich großen Einheiten anzunehmen, da das Objektprinzip dann der Verwaltungsvereinfachung dient. Anderes kann gelten, wenn die Einheiten unterschiedlich groß sind. Denn größere Einheiten haben auch größere Gebrauchsvorteile an gemeinschaftlichen Einrichtungen, so dass eine entsprechend höhere Kostenbeteiligung angemessen ist. Dies spiegelt sich auch darin wider, dass eine Sanierung gemeinschaftlicher Einrichtungen bei größeren Einheiten zu einem höheren Wertzuwachs führt.

Praxishinweis:

Die Entscheidung stellt eine radikale Abwendung von der bisherigen Rechtsprechung des BGH zu § 16 Abs. 2 S. 2 WEG dar. Denn diese stellte tatsächlich, wovon auch das Berufungsgericht ausging, auf eine bloße Willkürkontrolle ab. Nunmehr bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung. Allerdings lebt verkehrt, wer sich nicht wehrt: Die Angemessenheit der neuen Kostenverteilung ist nur im Rahmen der Anfechtungsklage zu prüfen. Ohne eine solche wird auch eine unangemessene Kostenverteilung bestandskräftig.