Kündigung bei Zahlungsverzug und bestehen von Forderungen des Mieters

Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete ganz oder teilweise nicht, gibt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB dem Vermieter die Möglichkeit an die Hand, dass Mietverhältnis fristlos, also ohne die Einhaltung einer Kündigungsfrist, zu kündigen. Die sofortige Beendigung des Vertragsverhältnisses ohne eine Kündigungsfrist, binnen derer sich insbesondere der Mieter auf die neue Rechtslage einstellen kann, ist das stärkste Mittel der Bestrafung eines vertraglichen Fehlverhaltens des Mieters, welches dem Vermieter auch nur unter Vorliegen vom Gesetzgeber definierter Tatbestände an die Hand gegeben wird. Dabei kennt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zwei die fristlose Kündigung rechtfertigende Fallkonstallationen; der Mieter ist mit zwei aufeinanderfolgenden Zahlungen in einer bestimmten Höhe im Rückstand oder er hat über mehrere Monate hin unzureichende Zahlungen geleistet, die sich zu einer erheblichen Rückstandssumme aufgebaut haben. 

Das OLG Dresden (Urt. v. 15.10.2025, 12 U 128/25, ZMR 2026, 404) hatte sich mit der Frage zu befassen, ob bei Vorliegen der ausreichenden Zahlungsrückstände die fristlose Kündigung auch dann Erfolg hat, wenn dem Mieter aus anderweitig geleisteten Überzahlungen (etwa Minderungsbetrag bei vorliegen eines Mangels in anderen Monaten ober Rückzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung) Rückzahlungsansprüche zustehen. Das OLG Dresden hat zutreffend ausgeführt, dass es nicht genügt, dass sich aufrechenbare Forderungen des Mieters und des Vermieters gegenüberstehen. Um die offenen Forderungen des Vermieters, die die Kündigung gerechtfertigt haben, zu befriedigen, muss der Mieter auch eine entsprechende Aufrechnung gegenüber dem Vermieter erklären. Die Aufrechnung ist ein höchstpersönliches Recht des Aufrechnungsberechtigten. Sie muss innerhalb der in § 543 BGB bestimmten Frist erfolgen, um die Kündigung wirkungslos werden zu lassen. Insbesondere das Gericht ist nicht befugt, die Aufrechnung mit Forderungen des Mieters vorzunehmen.

Häufig wird die fristlose Kündigung mit einer hilfsweise erklärten Ordentlichen Kündigung wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung verbunden, um sich dann, wenn die besonderen Verzugsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erreicht sein sollten, zumindest unter Einhaltung der Kündigungsfristen aus dem Vertragsverhältnis lösen zu können. Fehlt es an einer entsprechenden hilfsweisen Erklärung, ist zu Prüfen, ob die fristlose Erklärung nicht als Erklärung einer ordentlichen Kündigung auszulegen ist. Nun fällt es selbst aus der Sicht eines vernünftig denkenden und durchschnittlich gebildeten Mieters anzunehmen, dass der Vermieter dann, wenn er die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nicht erreicht, wieder dauerhaft mit dem Mieter verbunden sein möchte. Gleichwohl wird dieser Gedanke in der täglichen Rechtspraxis gelegentlich aufgeworfen. Voraussetzung für die Umdeutung der erklärten außerordentlichen und fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung gem. § 140 BGB ist, so das OLG Dresden in seiner vorzitierten Entscheidung, dass nach dem Willen des Vermieters für den Kündigungsgegner erkennbar wird, dass das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden sollte (vgl. BGH, Urt. v. 24.07.2013, XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361; BGH, Urt. v. 25.11.2022, LwZR 5/21, NJOZ 2023, 686). Enthält die Kündigung die Aufforderung, die Mietsache bis spätestens zu einem konkret benannten Termin zurück zu geben, sowie einen Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB, seien diese Voraussetzungen erfüllt.