Unwirksamkeit einer ordentlichen Zahlungsverzugskündigung bei Zahlung in der Schonfrist

Gem. § 569 Abs. 3 BGB kann der Mieter im Falle einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges durch Aufrechnung oder Zahlung des gesamten Rückstandes einschließlich Nebenforderungen die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB unwirksam werden lassen. Wird die fristlose Kündigung zumindest hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung wegen schuldthafter Vertragsverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gepaart, wird schon seit Längerem gefordert, dass dann die Zahlung während der Schonfrist auch die grundsätzlich mildere Ordentliche Kündigung zu Fall bringen müsse. Der BGH hat dies bislang verneint (Urteile v. 16.02.2005, VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250; v. 19.09.2018, VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758; vgl. auch BR-Drs. 265/26, S. 7, 25, 27). In Zeiten eines angespannten Mietmarktes ist die Forderung nach einer Ausdehnung der Schonfristzahlung auch auf die ordentliche Kündigung immer lauter geworden. Sie ist auch Gegenstand der Diskussion über erneute gesetzgeberische Anpassungen des Mietrechts geworden. Gleichwohl hat der BGH erneut deutlich gemacht, dass es bei seiner Auffassung bleibt, solange das Gesetz sich nicht geändert hat (BGH, Beschl. v. 23.06.2026, VIII ZA 2/26: GE 2026, 964). 

Bereits in seinen früheren Entscheidungen hatte der BGH der Kritik an der Gesetzeslage durchaus Beachtung geschenkt. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass dann, wenn die ordentliche Kündigung sich auf die gleichen Zahlungsrückstände stützte wie die fristlose Kündigung im Falle einer Zahlung innerhalb der Schonfrist geprüft werden müsse, ob der Vermieter ausnahmsweise gehindert sei, sich nach Treu und Glauben auf die ordentliche Kündigung zu berufen. Auch hieran hat eer mit seiner aktuellen Rechtsprechung festgehalten. Stellt sich nur die Frage, ob er versehentlich oder bewusst in Kauf genommen hat, dass in Ansehung der Literaturstimmen und der gesetzgeberischen Bestrebungen die Ausnahme eher die Regel ist.