Wohnungseigentumsrecht - Beschluss über die Jahresabrechnung bei verselbständigten Untergemeinschaften

Die Bildung von Untergemeinschaften mit dem Recht zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der Jahresabrechnung setzt eine ausdrückliche, eindeutige Regelung durch Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung voraus. Die weitgehende Verselbständigung von Untergemeinschaften, eine getrennte Ermittlung von Kosten oder die Bildung selbständiger Rücklagen genügt hierfür nicht. Auch bei einer solchen Ausgestaltung von Untergemeinschaften mit dem Recht eigener Teilversammlungen und der Überwälzung ausscheidbarer Kosten muss für die Gesamtgemeinschaft eine Jahresabrechnung erstellt werden. Ansonsten käme es zu einem Nebeneinander von Teiljahresabrechnungen, die dem Wohnungseigentumsrecht fremd ist. Vielmehr müssen die Abrechnungsspitzen aller Wohnungseigentümer im Verhältnis zur Gesamtgemeinschaft einheitlich ermittelt werden. Ferner sind Abrechnungsmängel in einem einheitlichen Verfahren zu klären. Über diese Gesamtabrechnung muss nach wohl einhelliger Auffassung (s. etwa Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl. § 28 Rn. 8; Jennißen in: Jennißen, WEG, 6. Aufl. § 28 Rn. 147; Sommer, ZWE 2019, 153, 165) die Gesamtgemeinschaft befinden. Dies gilt auch bei der Bildung separater Erhaltungsrücklagen für die Darstellung der Instandhaltungsrücklage. Die separate Abrechnung der Rücklagen durch jede Untergemeinschaft unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer scheidet aus, da ihre Darstellung zwingend auch die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer berührt. Denn die Verwendung der auf den Konten der Gesamtgemeinschaft vorhandenen Gelder muss sich aus der Jahresabrechnung ergeben. Ebenso müssen die Einzelabrechnungen eine einheitliche Abrechnungsspitze ausweisen, in die sowohl die Kostenpositionen der Untergemeinschaften als auch der Gesamtgemeinschaft einfließen. Innerhalb dieses Systems können Untergemeinschaften allenfalls die Kosten, die ausschließlich ihre Mitglieder betreffen, in den Einzelabrechnungen verteilen.