Wohnraummietrecht - Haftung des Untermieters für Verspätungsschaden

Hat der Mieter vom Vermieter eine Wohnung gemietet, ist er unter den Voraussetzungen des § 540 BGB berechtigt, eine Untervermietung vorzunehmen. Der Wohnraummieter kann sogar für bestimmte Personenkreise gem. § 553 BGB gegenüber dem Vermieter einen Anspruch darauf haben, einem Angehörigen dieser Personenkreise die Wohnung oder einen Teil von ihr, zur Mitnutzung zu überlassen. Letzteres bedeutet also, dass der Mieter die Wohnung dem Dritten nicht vollständig überlassen darf, sondern sich immer noch die Mitnutzungsmöglichkeit erhalten muss.

Durch die Überlassung des Wohnraums an den Untermieter durch den Hauptmieter entsteht zwischen dem Untermieter und dem Hauptvermieter jedoch kein Vertragsverhältnis. Ansprüche dieser Parteien gegen einander lassen sich daher nur in beschränktem Umfan aus mietrechtlichen Vorschriften begründen. Wird etwa das Mietverhältnis zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter beendet, kann der Hauptvermieter vom Hauptmieter gem. § 546 Abs. 1 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Es ist dann Sache des Hauptmieters, sich diese vom Untermieter zu diesem Zweck zu beschaffen. Der Vermieter ist gem. § 546 Abs. 2 BGB aber auch berechtigt, die Herausgabe der Wohnung unmittelbar gegenüber dem Untermieter geltend zu machen.

Wird die Wohnung durch den Hauptmieter verspätet zurück gegeben, kann der Hauptvermieter gegen diesen Ansprüche auf Ersatz des durch die verstütete Rückgabe entstandenen Schadens aufgrund vertraglicher Pflichten unter Heranziehung des allgemeinen Schuldrechts aus §§ 280, 286 BGB herleiten.

Gegenüber dem Untermieter können Schadensersatzansprüche, ist er es, der die Wohnungsrückgabe verhindert, aus einer vertraglichen Pflichtverletzung nicht hergeleitet werden, denn ein solcher Vertrag besteht zwischen den Streitenden nicht. Das OLG Hamburg hat für diesen Fall die Rechtsprechung des BGH bestätigt, dass ein solcher Anspruch aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis hergeleitet werden kann (OLG Hamburg, Urt. v. 23.09.2024, 4 U 31/24, GE 2024, 1011). Da der die Rückgabe verhindernde Mieter in der Regel Besitzer der Wohnräume ist, kommt es darauf an, ob der Hauptvermieter auch Eigentümer des Wohnraums ist. Hierzu verhält sich das vorbezeichnete Urteil allerdings nicht.

Das OLG Hamburg hat in seiner zur Geschäftsraummiete ergangenen Entscheidung auch den Gedanken des BGH aufgegriffen, dass der Untermieter nicht nur für den Schaden aufkommen muss, der dem Hauptvermieter dadurch entstanden ist, dass er die untervermieteten Räumlichkeiten nicht weiter vermieten konnte. Er hat vielmehr im Wege des Schadensersatzes dafür einzusthen, wenn weitere vom Hauptmieter genutzte und zurückgegebene Räume wegen der noch nicht erfolgten Rückgabe der untervermieteten Räume nicht weiter vermietet werden konnten. Dieser Gedanke spielt in der Wohnraummiete ebenso eine Rolle. Insbesondere dann, wenn der Mieter unter Berufung auf § 553 BGB an einen Angehörigen der dort genannten Personenkreise ein Zimmer sowie die Mitbenutzung von Bad und Küche überlassen hat, verhindert die unterbliebene Rückgabe schon wegen des Abgeschlossenheitscharakters einer Wohnung eine Weitervermietung der bereits zurückgegebenen Zimmer. Der neue Mieter muss den in der Wohnung herumgeisternden Mieter ebenso wenig hinnehmen, wie der Hauptvermieter verpflichtet ist, zur Schadensminderung von ihm nicht gewollte Wohngemeinschaften begründen zu lassen.