Dirk Both RiOLG

Wohnraummietrecht - Wohnfläche und Mietminderung

Haben die Parteien im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche bestimmt, wird aber später festgestellt, dass die tatsächliche Wohnfläche hiervon abweicht, stellt sich die Frage, ob der Mieter dann die Miete mindern kann, weil die Ist-Beschaffenheit von der vertraglich bestimmten Soll-Beschaffenheit abweicht.

 Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag ist nach der Rechtsprechung des Senats regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zu einem Mangel der Mietsache führt (BGH, Urt. v. 24.03.2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947; BGH, Urt. v. 23.05.2007, VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626; BGH, Urt. v. 16.09.2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421). Dies gilt auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit dem Zusatz "circa" versehen ist (BGH, Urt. v. 17.04.2019, VIII ZR 33/18, NZM 2019, 536).

Wie die Wohnfläche für preisfreien Wohnraum zu ermitteln ist, ist nicht normiert. Der BGH hat aber wiederholt ausgeführt, dass auf die für den preisgebundenen Wohnraum zurückgegriffen werden kann. Sie kann also nach §§ 42-44 der 2. Berechnungsverordnung oder nach den Bestimmungen der diese ablösenden Wohnflächenverordnung berechnet werden. Dabei kann daran angeknüpft werden, wann der Vertrag geschlossen wurde und welche Berechnungsmethode zu dieser Zeit anzuwenden war. Ist allerdings eine anderweitige Berechnungsmethode am Ort der gemieteten Wohnung ortsüblich, soll auf diese zurückgegriffen werden. 

Der BGH (BGH, Beschl. v. 22.06.2021, VIII ZR 26/20, juris) hat nun erneut betont, dass der Wohnflächenbegriff auslegungsfähig ist und demjenigen Verständnis, welches die Parteien bei Vertragsschluss davon hatten, der Vorzug zu geben ist. Das – so die Entscheidung weiter – bedeutet, dass auch Kellerräume in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden können, wenn die Parteien diese als zur Wohnfläche zugehörig behandelt wissen wollten, weil die Mieter sie tatsächlich auch als Wohnräume nutzen. Das soll auch dann gelten, wenn die Räume nach den bauordnungsrechtlichen Vorschriften tatsächlich keinen Wohnraum darstellen, die Behörde gegen die Wohnnutzung aber nicht eingeschritten sind. 

 

Mehr aus diesem Rechtsgebiet lesen

31.10.2021

Informationen

BGH
Urteil/Beschluss vom 22.06.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 26/20

Fachlich verantwortlich

Dirk Both RiOLG

Seminare im Fokus

Unten finden Sie eine Auswahl von Fortbildungen zum Rechtsgebiet Miet- und Wohnungseigentumsrecht. 

Alle Onlineseminare zu Miet- und Wohnungseigentumsrecht finden Sie hier

ARBER-Info

Aktuelle Entwicklungen und Rechtsprechung

FAQ

Fragen und Antworten