Wohnungseigentumsrecht - Keine Schutzwirkung des Verwaltervertrages zugunsten der Wohnungseigentümer

Praxishinweis
Das aus der neuen Verwaltungsbefugnis der GdWE resultierende System des Schadensersatzanspruchs gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überträgt der Gesetzgeber sogar auf Ansprüche gegen außenstehende Dritte wie z. B.  Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch deren Tätigkeit für die GdWE einen Schaden, haftet sie gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, kann aber bei dem Dritten Regress nehmen. Dies verteilt nach Auffassung des Gesetzgebers das Insolvenzrisiko eines Vertragspartners, den der einzelne Wohnungseigentümer nicht ausgesucht habe, gerechter als das bisherige Recht. Denn nunmehr trage nicht der einzelne Wohnungseigentümer das Insolvenzrisiko des Dritten, den die GdWE ausgesucht habe, sondern sie selbst (BT-Drucks.19/18791, S. 56 f.). Die deliktische Haftung des Verwalters und sonstiger Dritter bleibt freilich unberührt. So kann jeder Wohnungseigentümer den Ersatz von Schäden insbesondere im Sondereigentum, aber auch an sonstigen absoluten Rechten als alleiniger Rechtsinhaber nach wie vor selbständig geltend machen (so implizit schon BGH v. 01.10.2021 – V ZR 48/21, ZMR 2022, 230 = ZWE 2022, 84; LG Frankfurt/M., Urt. v. 15.07.2021 – 2–13 S 88/20; ZMR 2021, 839 = WuM 2021, 577). Erst recht haftet der Verwalter deliktisch für die Beschädigung sonstiger Rechtsgüter eines Wohnungseigentümers (Dötsch/Schultzky/Zschieschack § 13 Rn. 88).