Wohnungseigentumsrecht - Übergang der Organstellung bei Gründung einer Verwaltungsgesellschaft

Die Ausgliederung eines von einem Einzelkaufmann geführten Unternehmens zur Neugründung einer GmbH führt nicht zu einem Verwalterwechsel. Entgegen verbreiteter Ansicht (etwa BayObLG, ZfIR 2002, 390; Jennißen, WEG, 6. Aufl. § 26 Rn. 18b; a. A. etwa Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl. § 26 Rn. 39; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 33) gehen Verwalterstellung und Verwaltervertrag in diesem Fall auf die GmbH über, wie vom BGH bereits für die Verschmelzung einer juristischen Person auf eine andere entschieden (BGH, Urteil v. 21.2.2014-V ZR 164/13, ZMR 2014, 654=WuM 2014, 295). Denn durch die Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter entstehen regelmäßig keine vom Übergang ausgenommenen höchstpersönlichen Rechte und Pflichten. Auch in diesem Fall ist das Vertrauen der Wohnungseigentümer nicht auf eine höchstpersönliche Leistungserbringung gerichtet, sondern auf Expertise und Leistungsfähigkeit des Geschäftsbetriebs. Diese werden alleine durch die Ausgliederung des Unternehmens in eine Kapitalgesellschaft nicht berührt. Die Möglichkeit des Wechsels in der Geschäftsführung wird durch das Recht zur Abberufung kompensiert, die zudem jetzt nach § 26 Abs. 3 S. 1 WEG jederzeit möglich ist und binnen sechs Monaten auch den Verwaltervertrag beendet. Die Haftungsbeschränkung der GmbH rechtfertigt kein anderes Ergebnis, da der Einzelkaufmann nach §§ 156, 157 UmwG fünf Jahre für Verbindlichkeiten haftet, die auf die juristische Person übergehen. Auch eine (ergänzende) Auslegung des Verwaltervertrages steht dem nicht entgegen, da es dort schon an einer planwidrigen Lücke fehlt. Denn der Übergang ist in §§ 152 ff. UmwG geregelt. Überdies widerspräche eine abweichende Handhabung dem Willen der Vertragsparteien. Denn dann müsste der Verwalter für jede von ihm verwaltete Liegenschaft eine Eigentümerversammlung zwecks Neubestellung einberufen, während die Wohnungseigentümer entweder einen verwalterlosen Zustand aufgrund des Erlöschens der Verwalterbestellung oder aber deren Verbleiben bei der natürlichen Person hinnehmen müssten.