Wohnraummietrecht - Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Will der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, muss er vom Mieter eine Zustimmung verlangen. § 558a BGB sieht dabei vor, dass er sein Verlangen begründen muss. Zur Begründung gibt das Gesetz ihm gemäß § 558a Abs. 2 BGB verschiedene Mittel an die Hand, zu denen auch der Mietspiegel und insbesondere der qualifizierte Mietspiegel gehört. Weist dieser Mietspiegel Spannen auf, kann sich der Vermieter darauf beschränken, einen in dieser Spannen liegenden Betrag zu fordern, gleichgültig ob er im oberen oder mittleren oder unteren Bereich liegt.

Der Tatrichter dagegen muss die Miete genau ermitteln. Dabei ist wiederholt die Frage aufgeworfen worden, ob er dies anhand des Mietspiegels allein bewältigen muss oder ob er sich eines Sachverständigen bedienen kann.

Der BGH (Urt. V. 28.04.2021, VIII ZR 22/20, zit. nach juris) hat wiederholt deutlich gemacht, dass der Tatrichter bei seiner Überzeugungsbildung nicht einem Mietspiegel gebunden ist. Auch wenn ein Mietspiegel besteht, der entsprechende Spannen ausweist und für dessen Einordnung ist eine Orientierungshilfe gibt, muss sich der Richter nicht dieses Mietspiegels bedienen, um die konkrete ortsübliche Miete für die konkrete Wohnung zu ermitteln. Er kann gleichwohl auf ein Sachverständigengutachten zurückgreifen. Dabei hat das Gericht die freie Wahl, ob es gleich ein Gutachten zur Höhe der Vergleichsmiete einholt, oder ob es zunächst Beweis darüber erhebt, ob der als qualifiziert bezeichnete Mietspiegeln tatsächlich auch nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt worden ist. Prozessökonomisch wird der direkten Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Sachverständigen der Vorzug zu geben sein, weil anderenfalls das gleiche Gutachten einzuholen wäre, wenn der Sachverständige zu der Erkenntnis erlangt, dass der Mietspiegel nicht nach anerkennten wissenschaftlichen Methoden erstellt worden ist. 

Mit der gleichen Entscheidung hat der BGH darauf verwiesen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete vom Gericht für den Stichtag zu ermitteln ist, an dem dem Mieter das Zustimmungsverlangen zugeht. Es kommt dagegen nicht darauf an, zu welchem Termin der Mieter dem Erhöhungsverlangen zustimmen soll.