Beginn der Kündigungsprivilegierung im Zweiparteienhaus

Der Vermieter kann dem Mieter von Wohnraum gem. § 573 Abs.1 BGB nur dann ordentlich Kündigen, wenn sein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dem Interesse des Mieters an dem Erhalt und der Fortsetzung Desselben überwiegt. In § 573 Abs. 2 BGB hat der Gesetzgeber Fallbeispiele aufgeführt, in welchen er in der Regel ein solches überwiegendes Interesse sieht. Handelt es sich jedoch um ein Haus mit nur zwei Wohnungen, von denen eine Vermietet ist und die Andere vom Vermieter selbst bewohnt wird, sieht der Gesetzgeber ein besonderes Näheverhältnis zwischen Mieter und Vermieter, weshalb die Kündigung gem. § 573a Abs. 1 BGB eines solchen Kündigungsgrundes nicht bedarf. Die Grundkonstellation, die dieser Ausnahmeregelung zu Grunde Liegen sollte, ist also das Bestehen eines Mietverhältnisses zwischen einem Mieter und dem Grundstückseigentümer und eine zweite Wohnung, die der Eigentümer selbst bewohnt. Zeigt sich während des Laufes der Zeit eine Entwicklung der Wohnverhältnisse nebeneinander oder zueinander, durch welche sich der Eigentümer in seiner Wohnnutzung und damit in seinem Eigentum beeinträchtigt fühlt, soll er in die Lage versetzt werden, sich auf eine einfachere Art von dem Mieter zu trennen. 

Winkt eine Ausnahme von einer gesetzlichen Beschränkung, möchten erfahrungsgemäß auch Personen hiervon profitieren, die der Gesetzgeber bei der Regelung nicht im Auge hatte. Hierfür bieten sich nun ein paar Fallgruppen als besonders geeignet an. 

Ist Vermieter der Wohnung eine Dritte Person, die nicht auch Eigentümer des Grunstücks ist, erwirbt aber ein Anderer das Eigentum am Haus und zieht in die zweite Wohnung ein, kann er sich nicht ohne Weiteres die Privilegierung des § 573a BGB zu eigen machen. Er ist durch den Grundstückserwerb nicht nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Der Voreibentümer war nicht auch Vermieter. Vielmehr bleibt Vermieter ein Dritter. Der Erwerber kann nur durch dreiseitigen Vertrag in das Mietverhältnis eintreten, um die Privilegierung zu begründen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn hinreichend erkennbar geworden ist, dass der Dritte das Mietverhältnis nicht in eigenem Namen sondern für den Voreigentümer begründet hat. 

Ist hingegen Vermieter der zu kündigenden Wohnung der Voreigentümer des Grundstücks und sehen die Parteien des Kaufvertrages mit dem Übergang des Besitzzes auch den Übergang aller Nutzen und Lasten vor, privilegiert dies allein den Grundstückserwerber auch wenn er die zweite Wohnung bereits bezogen hat, aus § 573a BGB nicht für eine vereinfachte Kündigung. Die Vereinbarung im Grundstückskaufvertrag mag dem Erwerber zwar die Stellung des wirtschaftlichen Eigentümers zuwachsen lassen, Partei des Mietvertrages wird er indess hierdurch nicht. Die Zäsur des Altmietvertrages und die Neubegründung des fortsetzenden Mietvertrages mit dem Erwerber erfolgt gem. § 366 BGB erst mit dem Erwerb durch Umschreibung im Grundbuch (vgl. hierzu LG Krefeld, Urt. v. 15.10.2025, 2 S 14/25). Der Zeitpunkt seines Einrückens in die Privilegierung wird also nicht durch das Mietrecht, sondern durch die Eintragung im Grundbuch bestimmt. Sollte sich der juristisch schlecht beratene oder von Ungeduldt getriebene Erwerber nun aber dazu berufen fühlen, die Arbeitsweise des Grundbuchamtes zu beschleunigen, ist ihm hierbei mehr Geduld anzuraten. Während ein unerfahrener Mitarbeiter, der die Funktionsweise einer Dienstaufsichtsbeschwerde noch nicht kennt, sich vielleicht noch zur Eile getrieben sieht, könnte ein „alter Hase“ zur Besseren Koordinierung des Geduldstrainings von Antragstellern auch versucht sein, die Sache im Qualifikationslauf auf einen der hinteren Startplätze zu verweisen. 

Um diese Schwierigkeit zu umgehen, bleibt nur der Abschluss eines dreiseitigen Vertrages zwischen Voreigentümer, Erwerber und Mieter, mit welchem der Erwerber vorzeitig in das Mietverhältnis eintritt. Die Sinnhaftigkeit dessen ist aber beschränkt, wenn der Mieter erahnt, dass er dadurch den Weg seiner vereinfachten Kündigung ebnen soll. Will er selbst ausziehen, braucht es dieses Umweges nicht. Will er aber in der Wohnung bleiben, könnte er erkennen, dass er das Blatt des Spatens schleifen soll, mit welchem ihm sodann das Loch gegraben wird. Der juristischen Bequemlichkeit ist auch nicht dadurch gedient, dass der Mieter auf eine entsprechende Aufforderung des Erwerbers die Miete an diesen zahlt. Hat er keinen Anlass zu erkennen, dass er einem Vermieterwechsel zustimmen soll, fehlt es seiner Zahlungshandlung an einem entsprechenden Erklärungswillen.